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调控后市场成交量普降约40% 信贷仍是风向标

2016-11-15 10:03:56 来源: 21世纪经济报道(广州)
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受本轮多个城市严厉调控影响,房地产降温已经率先体现在成交量上。

“从我们内部签约的数据看,截至目前,10月份成交量普遍下调了40%。”中原地产分析师张大伟表示。

21世纪经济报道记者在中原地产官网看到,该公司目前布局在包括北京、上海、广州、深圳等33个内地城市。张大伟认为,由于中原地产的规模一直相对稳定,其内部签约的成交数据可以说明市场在降温。

张大伟认为,整体看,这一轮政策的力度非常大,房地产市场将告别明显上涨。预计四季度市场将出现明显降温,部分区域甚至将出现价格下调的现象。

成交量降温

按照房地产每轮周期调整规律,调控引发的市场降温会首先体现在成交量方面。

中原地产周报显示,从数据相对完整的16个调控城市情况来看,12个城市上周(10.10-10.16)新房成交量较前三个月的周均值有所下降,其中苏州、济南、厦门降幅超过七成,佛山、南京、南昌降幅超四成。另外4个新房成交量上升的调控城市中,南宁、惠州此次调控新政未涉及限购、信贷;广州的新政力度相对温和;深圳新房成交数据出现上升,与统计数据的滞后性有一定关系,但销售现场热度也已不断减退。

北京市住建委公布的信息称,10月1-16日,商品住房(不含自住房)共签约8781套,较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。据调研情况看,10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落,目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息,挂牌报价更加理性。

21世纪经济报道记者在链家网看到,最近90天内,该网共计成交42973套房源,平均每天成交约477套。但最近一段时间,链家网显示的成交量普遍在100-200套之间。10月21日,链家网显示的前日成交量是154套。

开发商开盘的销售数据也在回落。中原地产监测显示,上周(10.10-10.16)重点城市共开盘34个项目,合计推出房源9294套。一线城市中北京和上海有新项目推出,共开盘9个项目。二线城市均有新项目开盘,其中武汉开盘推出6个项目,开盘房源套数最多,共计推出房源4635套。

中原地产统计显示,开盘项目平均去化率约为73%,较前一周有所下降。其中一线城市平均去化率为80%,二线城市平均去化率为69%;从平均去化情况看,相比9月份平均的一线城市95%,二线城市80%,均出现了比较明显的下调。

21世纪经济报道记者在香河踩盘中看到,香河多个楼盘售楼处只有零星两三个看房者,中介门店几乎没有购房者,经纪人大多在店内闲聊。

信贷仍将是风向标

据清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析,今年到三季度,房地产市场都有比较好的增长。最近出台的主要还是一些短期调控措施,包括限购、限贷、增加供给,规范市场行为等。这些政策出台后,实际上已经对市场交易量,交易价格开始有影响。

亚豪机构市场总监郭毅认为,此轮调控是自2011年之后最严厉,波及范围最广的一次房地产收紧调控。而与2011年“一刀切”模式不同,此轮调控更着重于分城施策。

比如,从购房资格来看,除一线城市仍延续限购政策外,南京、苏州等地也较严格,其中南京规定本市单身人士限购一套住房,且二套房认房又认贷,这一举措甚至严过2011年。另外珠海、东莞等城市的限购政策当中,对本地户籍多对第三套房做出面积限制,而对于非本市户籍购买第二套房的连续缴税限制也多仅为一年。

郭毅认为,当前全国不同城市中楼市表现仍分化较大,一二线城市出现过热现象,部分三四线城市仍然面临较大去库存压力,过热城市的“热度”也不尽相同,因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。从调控初步成果来看,进入10月,多数调控城市成交量出现明显环比下滑,一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制,房价走势趋稳。

张大伟认为,在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显分化,部分城市涨幅过快还会出台限购政策。他预计,未来房地产调控政策更多将会升级到一城一策、一城多策。

但郭毅表示,此轮房价的快速上涨很大程度上属于“货币现象”,而首付比例的提高则着眼于“去杠杆化”。首付比重普遍大幅提升使大量原计划购房群体出现资金短缺现象,因此购房计划不得不延后甚至搁置;需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而时至年底,各商业银行普遍面临信贷额度不足现象,放贷周期拉长,因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将普遍进入低迷周期。受成交量影响,成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过从长期来看,成交量价的走势很大程度上仍受货币政策影响,信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。

程航 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:程航
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