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多城密集发布新一轮调控 楼市看多预期仍较强

2016-11-21 10:50:56 来源: 华夏时报(北京)
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继杭州调控再次加码之后,成都、东莞、合肥、武汉、深圳、南京也于近日对限购及开发商拿地资金监管等方面,对楼市调控进行了升级。从国庆调控至今一个多月,调控效果已经开始显现。据中原地产监测,本轮出台调控政策的20个代表城市中,13个城市十月成交量出现环比下滑。而40个重点城市十月商品住宅成交面积环比下降6%,重点调控的一二线城市分别环比下降1%和16%。

随着市场成交水平的回落,也引发了整体价格涨幅的逐步收窄。有开发商向记者表示,在严厉的措施下,房产销售形势开始变得困难起来。

多地调控再加码

国庆之后,调控政策进入了又一轮发布的密集期。多地在几天的时间里,先后出台了不同政策。

11月17日成都出台的楼市政策收紧了开发商拿地杠杆率。从发布日起在成都拍地溢价率超过60%的,开发商须在三个月内交清土地款。此外成都还规定,商品房价格上报后,一经确定不得上调,实际成交价不得高于申报价。

成都出台政策的同一天,东莞11月17日将公积金首付款比例由二成升至三成。而在11月14日合肥发布了一系列强化商品房价格监管的措施,以及将展开价格专项检查等行动。

11月14日武汉发布政策,对已在武汉拥有两套以上住宅的业主,暂停向其出售商品住宅。除了实行停售第三套住宅的严格限购,武汉还对限贷政策进行了升级。

在武汉市主城区内,从11月15日起武汉户籍居民购买首套房的商业贷款首付比例为三成,二套普通商品住宅首付比提至五成,第二套非普通商品住房的首付比例则提至七成。

深圳也在武汉公布限购升级的同一天,提高了公积金限贷门槛。

按最新的办法,在深圳无房的购房者,使用公积金贷款的第一套住房最低首付比例为三成;而名下拥有一套住房、使用公积金再次购房的,首付比例则不低于七成。

与武汉、深圳将调控的侧重放在需求端略有不同,南京房产、国土、物价三大部门11月14日至15日的联手调控,则将重心放在了供给端。

南京国土部门公告显示,拍地将采取新规则,开发商将被要求严格审查拍地的资金来源。

按南京拍地新规则,开发商不得利用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等用于拍地,开发商卖地资金须为竞买人的自有资金。一旦发现房企资金来源违规,不但取消开发商竞得资格、不予退还竞地保证金,还将被列入南京土地市场诚信系统黑名单,且在一年之内不得参加南京土地市场的公开拍卖活动。

立下拍地新规的同时,南京物价局还公布了两起处罚案例,对开发商违反销售价格规定进行了警示。

武汉、深圳、南京对调控升级前一周,杭州刚刚发布了更严厉的房地产调控政策。按杭州11月9日发布的最新政策,杭州上调住房公积金及商业贷款首付比例的同时,还将停发三套以上住房贷款。此外,杭州在加强首付贷资金来源审核的同时,还将加强开发商拍地资金来源的监管。

“如果房价涨幅得不到抑制,热点城市可能面临又一轮升级。预计不同的城市将根据当地市场的变化,而适时做出调整。”世邦魏理仕中国研究部主管谢晨表示。

政策频出市场却继续看多

各地频频出台政策,从限购、限贷到房企拍地、整顿商品房市场秩序,给房企造成了不小的压力。有开发商告诉记者,由于现在市场风声很紧,因此销售和拍地变得相当谨慎。

一家大型房企区域公司负责人告诉记者,现在工商、房企等部门,对房产销售查得非常紧。

“以前取得预售证之前,就已经开始通过广告蓄客等行动,但现在只要没拿到预售证,我们绝不敢蓄客。因为一旦被查出来,可能会面临非常严厉的处罚,所以现在的销售严格按照要求来做,不敢打擦边球。”前述房企区域负责人说。

一家中型房企高管表示,由于政府严查拍地资金来源,禁止通过场外配资、再融资等手段拿地,拍地的行动也收敛了很多。

“开发商拿地不融资的很少。以前那么多拿地的,一些为大家所熟知经常拿地王的房企,要么是通过再融资、资产管理计划等方式,要么是名股实债的方式通过融资来加大杠杆率。如果没有外部的杠杆支持,这些高价地很难支撑得起来。但现在监管部问对拿地的资金来源查得这么严,开发商很难用到杠杆率,所以很难把拍地价格抬得很高。而现在地王也相当敏感,如果不是特别好的项目,大家现在也不会在此时拍高价地。”前述中型房企高层人士说。

虽然被调控城市可能会面临新一轮加码,但市场的预期,却仍然很微妙。

据莱坊国际近日的全球房地产报告,当前影响房地产市场有三个重要趋势:在资金层面,负利率降低了投资者对合理回报的期望,因而吸引资金流入房地产市场。实际需求方面,虽然全球经济处于波动中,但科技创新仍然在继续推动市场对物业的需求。而对热点城市来说,房地产市场增长较快的城市,其商业和住宅物业均出现供不应求的现象。

莱坊国际上海研究及咨询部主管杨悦晨指出,一线城市房价很难下来的一个原因在于,对国内资金来说,处于发达经济带的楼市仍然是具有更强承载力的市场。

“今年房价增速的确较快,社科院的报告今年也多次提及防止资产泡沫。但从长期来看,中国城市化的进程仍在进行中,一线和热点二线城市的房地产长期向上的走势并没有逆转。另外,房地产市场短期可能会遇到调整,但中国在鼓励科技创新和经济增长的带动下,未来向好的形势仍将存在很长的时间。”杨悦晨在接受记者采访时说。

陈洁 本文来源:华夏时报 责任编辑:陈洁
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