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调控阴影下拿地规则渐变:花样更新 走向严苛

2016-11-28 09:47:27 来源: 21世纪经济报道(广州)
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土拍烽烟再起

  时至年底,在上半年热点城市土地供不应求的背景下,加大供应开始成为普遍表现。

  而规模房企出于补仓意愿,尽管面临自9月30日开启的大规模调控深化,但依旧难抑购地热情,再次推动新一轮土地争夺战。

  但不可规避的是,包括北京、广州、南京等地在内的城市陆续推出从土拍规则流程、房企拿地资金来源等方面的严厉监管,也是房企在拿地过程中需要考量的重要问题。

  对此,已有不少业内人士表示,看不懂部分地块出让的账本该如何计算。当然也有房企高管坦言,如今在参与土拍时已经隐含“赌”的成分。

  在新一轮土拍烽烟之下,政策层面是否还会有新的变化?

  导读

  拿地制度的调整方式五花八门,既有对原有规则的强化,又有不少“创新”之举,其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地,土地出让制度恐将近一步收紧。

  尽管今年以来销售旺盛、资金充裕,但大多数房企逐渐感觉到,拿地难度正变得越来越大。

  一方面,企业的拿地区域集中在少数热点城市,由于供应相对不足、竞争激烈,导致土地成本越来越高;另一方面,拿地规则越来越严苛,企业不得不对资金风险做更多考量。

  随着房屋交易回暖,今年土地市场表现活跃,高价地数量和频率均高于往年。这不仅对房价形成推涨作用,也容易对市场情绪带来影响。从今年上半年开始,南京、苏州率先对拿地规则进行调整,随后越来越多城市加入调整行列。期间,证监会、银监会还针对资金来源问题,专门做出过表态。

  拿地制度的调整方式五花八门,既有对原有规则的强化,又有不少“创新”之举,其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地,土地出让制度恐将近一步收紧。

  规则的沿革与“创新”

  政府部门对拿地规则的调整主要集中在两个方面:严查资金来源、调整交易方式。

  今年10月4日,广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出,严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。

  11月17日,广州市国土资源规划委员会再度发文,对规则进行细化。按照要求,银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

  其中在执行层面,竞得人应承诺资金来源为符合规定的资金,向政府部门提交相关文件进行资格确认时提交承诺书。一旦违反规定,取消竞得(中标)资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并在三年内不得参加广州市土地招拍挂。

  广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前,南京、上海都曾发文,对拿地资金予以监管。上海还专门成立由上海市规划国土资源局、上海市金融办和金融监管机构等部门组成的“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”。

  这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月,证监会规定,企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月,银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。

  从过往经验来看,这种情况并不罕见。2011年和2013年,当楼市火热、“地王”频出时,监管层都曾要求严控拿地资金来源。但在执行力度上,本轮政策的严格程度可谓空前。

  在“交易方式调整”方面,手段较为多样。最常见的是,提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。今年,这种方式被很多城市普遍采用。但或许是高价地出现得过于频繁,不少城市还创新了许多土地出让规则。

  今年5月,南京、苏州分别推出拿地过程中的“熔断机制”。由政府对土地实施最高限价,当土地竞拍超过这一价格后,终止土地出让,竞价结果无效。随后,两地有数宗土地因触发了这一机制而未能成交。

  8月,这两个城市又推出“摇号”拿地的方式。即当土地竞拍到一定价格之后,报价超出上述价格的企业通过参与“摇号”竞得买主。

  “熔断机制”和“摇号拿地”均为历史首创。但从具体实践来看,宁、苏两地只在少数土地出让中进行尝试,后续是否会继续推广尚不得而知。

程航 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:程航
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