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一大批房企将在明年迎大考 楼市越来越利好刚需

2017-10-30 09:58:00 来源: 楼市微观察
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2017年的房地产接近尾声,这一年很多房企都赚得盆满钵满。

这几天不少房企都相继公布了前三季度的销售数据,他们当中有的三个季度的销售额就超过了去年全年的销售额。但对于房地产来说,2017年可能是一个关键的分水岭,以往高周转的开发模式或将被终结,大量开发商将在2018年迎来大考。

数据显示,2015年是房地产融资的高潮,而明年则陆续进入了偿债期。在穆迪评级的52家房企中,有7成将在明年到期。

如果只是单纯的偿债期到来,房企当能应付,毕竟他们在这方面相当专业。可未来房企可不仅仅仅是债务问题,而是债务和销售两头受限。

债务方面,房企通常都喜欢借新还旧,在市场火热的时候,新的融资成本或许更低,能帮助房企降低负债率。但现在即使是借新还旧,债务率也肯定是不断提高。

更麻烦的是其实是销售,房企能够稳定的滚雪球,靠的就是销售。但现在的问题是,房地产这个市场已经变了,一二线楼市已经哑火,三四线楼市也已经告别了爆发期。整个市场现在是增长逐渐乏力,房子卖不出去,房企手中的那些储备可就不再是宝贝了,而是累赘。未来势必有一大批中小房企会因为流动性不足而被迫离场。

中小房企离场是肯定的,大房企还得继续玩下去。要继续玩就得接受房地产新的规则,一线城市大部分的土地出让规则已经大变,比如北京(楼盘),除了共有产权房用地,普通商品房用地全都是“限地价竞房价”、一边是成本不断增加,一边是销售价格上不去。房企会越发觉得无利可图。即使是北京这样的城市,10月份也已经有6块地无人问津而被迫终止出让。这些都说明房企对未来的商品房销售缺乏足够的信心,要知道在北京这种城市拿地,基本上都是实力房企,他们都没有十足的信心,房地产市场的预期有多差,可见一斑。

举几个例子吧。房地产行业一向喜欢冒险的孙宏斌,现在口风也变了,他表示下半年不再拿地,降低负债才是未来几年的重点。这背后是融创的融资环境趋于恶化。大家都知道,前段时间标普和惠誉将融创列入负面观察名单,原因就是因为孙宏斌吃下了万达的文旅和酒店,代价超过438亿,一下子让融创负债水平增加了不少。

而泰禾和富力这两家房企更是因为高负债被重点关注。

富力也是因为超200亿接盘了万达的酒店项目导致流动性备受质疑,截至今年前三季度,富力账面销售收入近594亿,但其欠款却已经超过了1309亿。

至于泰禾,这家房企一直试图弯道超车,手段也是非常明确,那就是在市场平淡期通过杠杆累计大量的储备,在市场爆发期大量销售,从而做大市场份额。目前泰禾的负债率达到了310%,是房地产行业最高的。但这家房企上半年才卖了83亿,利润不过9亿。

房企要想打开局面,最关键的出路还是在于销售。但从2015年到2017年上半年,居民的购房能力基本上都提前释放了。在这种情况下,有些开发商动起了歪心思,比如给购房者提供假手续,有的甚至提供购房资金。这种情况虽然帮助开发商销售了房子,回笼了资金。但对整个房地产行业的安全却是十分不利的。

管理层自然看到了这一点。据最新的消息显示,目前住建部央行银监三部门已经联合开始新一轮的清查,通知也已经下发。这次的目标直指两点,一是开发商给购房者提供短期融资服务,二是消费贷和网络小贷平台等流入房地产的资金。

这次清查不同于以往,对于开发商来说,一旦被查出存在相关行为,他们将面临实质性惩罚,包括但不限于列入失信名单、收紧银行融资等。

总之,2018年的房地产,房企压力相当大。小房企被收购的例子会越来越多,大房企开始放弃以往的激进策略,转而以稳健渡过寒冬。在众多出路都被堵住的情况下,务实的房企会主动放下身段,以价换量。

而作为购房者,现在应该把握好现金流,收收心思,等房地产市场继续发酵一段时间。我们有理由相信,接下来有利于购房者的消息会越来越多。

李正森 本文来源:楼市微观察 责任编辑:李正森
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