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部分城市现小阳春 楼市乐观情绪上升

2019-03-27 17:59:17 来源: 和讯网 举报
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春节过后,包括上海在内的部分一二线城市,楼市出现了一波小阳春。而与之形成反差的是,全国多数三四线城市继续降温。韩正副总理3月18日在住建部调研时强调稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。围绕今年一季度楼市“小阳春”现象展开的易居论坛日前在上海举行。开发商、中介代理和研究机构等专业人士参与。会议认为,局部城市和市场迎来小阳春态势,使得楼市乐观情绪有所上升。但当前还难言市场强劲反弹和全面回暖,市场参与者需要以谨慎乐观的态度迎接二季度楼市的变化。

 局部市场出现小阳春

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,各个市场参与者关注楼市“小阳春”概念,需要我们更科学、谨慎、全面地看待楼市现象。当前市场走势形成了一些新的问题,比如说什么动因支撑局部市场的回暖,其对于当前市场参与者有什么影响、接下来如何调整策略和心态等。客观来说,随着中央稳定经济发展工作的推进、金融环境的改善,近期市场乐观情绪稍有增加,对于楼市的发展是具有积极意义的。目前市场关注的政策走向等问题,调控思路是明确的,即如果楼市运行是在“房住不炒”的大框架下进行的,那么政策稍许松动,问题也不大;但如果各城市依然面临房子炒作、预期不稳等情况,那么政策依然会采取强管控的导向。

房友集团副总裁兼上海总经理李国平表示,从上海二手房市场交易态势看,3月上半月成交套数等指标表现不错,这是近三年难得的市场表现,释放了积极的信号。类似市场特征在长三角其他城市中也有所体现,如杭州(楼盘)市场。基本上可以认为,当前“小阳春”的判断是成立的。对于这一市场特征,有几个原因。第一、今年调控政策放松的预期比较强烈,各类观望的购房情绪开始转变为积极入市的意愿;第二、过去两年上海各类购房需求是被压抑的,如今部分自住需求到了必须释放的阶段。当然,在成交量回升的同时,二手房的价格走势是有差异的,之前上海二手房价格下跌了10%左右,目前开始止跌,但还没有进入反弹阶段。

华发地产华东区总经理章建波表示,从时间轴的对比角度看,当前市场交易相比去年12月份和今年1-2月份,确实有回暖迹象。而从区域的对比角度看,包括上海和周边等项目也有不同程度的回暖,相对来说上海更明显,而类似浙江温州(楼盘)、宁波(楼盘)等市场的反应会慢一点。出现此类行情和几个因素有关:第一、去年下半年经济并不好,包括中美贸易摩擦等因素有干扰,当时开发商的资金面比较紧张,政策面也依然比较紧,所以市场交易会偏弱,但现在此类态势有所改善;第二、春节期间,长三角地区往往会出现劳动力返乡的情况,他们的返乡置业需求对于长三角市场是利空的,而到了3月份返回大城市购房的需求又会开始上升。开发商也在这一轮楼市调整中做好策略的转变,目前项目的去化速度由放缓转为向好,但定价方面依然是平稳和合理的,这也吻合了地方政府调控的思路。

  研判政策关注风险

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,从政策面来看,今年两会政府工作报告没有提调控,甚至没有提房价、房住不炒和长效机制,房地产内容被纳入到了城镇化发展的框架之中。但是两会后,3月18号韩正副总理去住建部调研,做了更详细的表态,基本上把两会上没有提及的内容都谈了一遍,尤其是重申了“三稳”的概念,即稳地价、稳房价和稳预期。基于此类情况,可以认为政策底部已经出现,但尚未转松。而近期金融政策方面的表述更值得关注。第一是当前防范风险和打压风险的政策表述中,强调了对房地产开发贷和个人按揭贷款风险的化解;第二是在承认“结构性去杠杆”任务基本完成的同时,政府部门会更加关注居民家庭负债过大、炒房需求过大的问题,相关政策会形成偏紧的口径。

深圳(楼盘)卓越集团投资总监熊奇表示,“小阳春”这个说法有待商榷,因为当前对于小阳春的判断主要是北京(楼盘)、上海、厦门(楼盘)等城市的二手房市场复苏。但比如华东新房市场还是比较冷的,部分甚至还是冰点的状态。全国来看,比如说广东,目前企业开盘去化率约在30%-70%,深圳、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)、中山(楼盘)等没有表现,广州(楼盘)平稳,仅珠海(楼盘)与佛山(楼盘)略有表现。在局部市场回暖的情况下,开发商资金状况也在改善。尤其是从近期房企的发债情况看,规模开始增加、节奏有所加快,而融资成本也有所降低。

南山地产华东区副总经理茅肖云表示,当前苏州(楼盘)市场的供应量和去化量总体上是处于相对健康的阶段,特别是均价在2万元以下的项目,其市场需求还是比较大的,近期的认筹和交易情况都不错。所以对于小阳春的判断基本上没问题,但要关注后续市场态势的可持续性。另外,当前市场也有一些新的情况和风险,包括几点:第一、政策是否会放松还有不确定性,对于苏州市场来说,潜在的购房需求比较大,若是要松动,会体现为限价政策的松动;第二、类似苏州园区压力较大,新房供应量不大,改善型需求释放的潜在规模又很大,所以部分房价上涨压力开始转嫁到了二手房市场上;第三、部分投资客依然比较疯狂,尤其是瞄准了一些限价房,看重了其价格限制的优势。这些问题都应该在后续市场发展中得到解决。

谨慎乐观参与二季度楼市

易居营销上海公司副总经理陈广颖表示,需要从购房群体的结构和特征角度分析市场的走向。近期上海入市的购房者中,有很大一部分购房者在去年就开始卖房和置换,一直处于看房和选房的阶段。当前资金预算基本到位,购房需求比较强烈,自然就会积极入市。这部分需求也基本上是自住需求。但环沪地区,当前市场冷淡,并无小阳春,开发商急于推进二三级市场联动。如何看待此类市场动向,代理机构和开发商有其自身的判断。对于代理商来说,会比较低调处理这个节点出现的利好信息面,也会冷静对待销售代理业绩增长的情况。而对于开发商来说,今年对于营销工作依然是比较重视的,依然会有明确的去库存导向。其对于“小阳春”的判断会更为谨慎,认为还不是很强烈,也还没有热起来,所以会比较理性对待二季度的供货节奏和定价策略。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,本轮楼市政策调控比较注重预期调整和预期管理,其力度明显强于过去几次楼市的调控,所以研究市场预期的形成、变动和管理机制也很关键。目前北京和上海等局部市场有一定的回暖迹象,此类市场动态很容易对全国市场形成影响,进而影响广大购房者的预期,甚至也会影响接下来的政策制定。后续在关注预期的调整过程中,需要关注包括落户政策松动、银行贷款利率调整、部分税费政策调整等因素,这样才能更精准把握预期的变动,进而形成更富有前瞻性的策略判断。

论坛上,上海易居研究院专家委员会主任庞元总结表示,就市场论市场,当前市场参与需要关注一个区间,即2018年下半年到2019年第一季度。该区间中,楼市调整比较明显,包括楼市下跌的情况和原因等分析,市场参与者自身也有了较多的把握。相对应的,各类政策面也有一些严厉的措辞。近期市场的新动向,或可用“回暖”、“回调”及“企稳”等字眼来概括。而小阳春行情是否可以持续,关键看今年四月份和五月份的表现,因为近期的楼市数据,部分是支持这个判断的,部分则是不支持的。从市场参与的策略角度看,包括个人购房者、开发商和其他市场参与主体,既要研究房地产微观和宏观数据、金融贷款和城市发展数据,又要研究各类政策调整背后的信号意义。这样才可以形成精准的市场判断和更优的策略安排。

林香 本文来源:和讯网 责任编辑:林香_yc03
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