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  • 深圳房价下跌预期增强 部分投资客减仓出货

    深圳楼市迎来了量价齐跌的行情。市规土委数据显示,在10月份房价下跌一成之后,11月,房价出现三周连续下跌的情况。业内人士表示,深圳调控政策如此严厉,房价中短期下跌的预期增强。在此情况下,部分投资客选择了减仓出货。 根据深圳中原研究中心和安居客监测数据,上周(11月7日至13日)一手住宅成交469套,成交面积4.5万平方米,环比分别下降4.5%和9.0%;上周新房成交均价为51598元/平方米。 11月以来,一手住宅的备案成交量及备案均价已出现连续三周下滑,且目前成交量连续两周跌破500套,后期无论是实际成交还是备案成交将持续维持在低位。 上周二手住宅共成交733套,成交面积约为6.5万平方米,环比分别大降62.4%和61.3%;成交均价为50055元/平方米。实际成交量低在上周的备案数据中显现出来,后期一、二手的备案成交量将会持续反映现实中成交艰难的情况。 如此,深圳房价已经显现出下跌的态势。在刚刚过去的10月,深圳全市新建商品住宅成交42.25万平方米,较去年同期下降22.1%;二手住宅成交52.75万平方米,同比下降6.2%。价格方面,10月份深圳市新房成交均价为55611元/平方米,环比下降10%。 “深圳房价与市民的收入水平差距加大,房地产调控的目的,就是要遏制房价的持续快速上涨。这次调控的力度非常大,而且也取得了明显的效果,” 深圳市房地产研究中心主任王锋说,“现在已经给社会造成了一个明显的预期,就是房价不能快速上涨,土地不能再出现地王,住房要回归到基本的居住功能,不能再强化住房的投资和投机功能。”
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  • 国家统计局:10月一二线城市房地产市场明显降温

    10月下半月部分一线和热点二线城市房价环比下降 ——国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读近期房价数据 国家统计局今日发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。 一、10月下半月一线和热点二线城市中有7个房价环比下降1个持平其余涨幅回落 为深入反映房地产市场动态变化,国家统计局继上月统计发布15个一线和热点二线城市10月上半月房价变动情况后,又对这些城市10月下半月的房价变动情况进行了统计。结果显示,一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价走势明显趋稳。与10月上半月比,10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。 二、10月份70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温,三线城市较为稳定 10月份,70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落。初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%,分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。三线城市房价较为稳定。10月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%,比9月份回落0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨0.5%,比9月份回落0.3个百分点。此外,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也出现回落。
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  • 二手房挂牌价涨超一倍 当下物管要赚钱三条路?

    每经地产评论员 杨羚强 11月18—19日两天,易居沃顿举行了深圳段的必修课。其中有一个内容,几乎和所有拥有房产的业主有关——即全行业正在变革的物业管理。 这个行业的龙头老大万科物业,它的首席执行官朱宝全说,他们的业务涉及为业主赚钱的“三件事”: 第一,是把所有的电梯广告变成为让全体业主公共的资产; 第二,是把所有公共场地变成为让全体业主公共的资产; 第三,是通过管理,让房子升值。 他说物业管理最挣钱的事,应该是在接管小区前买那么几套房子,然后通过优质的物业管理,让这个房子升值。比如有些小区,万科接手时的二手房挂牌价可能只有2万一平,但接手后售价就会到4万一平。而且万科物业接管的所有小区业主公共资产的收益都会公开,并纳入到小区公用的维修基金。 邦爷想着,如果行业内多些人效仿万科物业,开始考虑怎么为业主挣钱,今天某些小区物业和业主之间见面像仇人的对立现象,是不是能彻底消失? 如果把业主形容为老板,物业管理公司形容为仆人。那么,现在仆人就分成两种: 一种光收钱不干事,垃圾堆得满小区都是也没人管,电梯坏了也没人修,偶尔还要“吃拿卡要”,占老板便宜,和街头那些收“保护费”的混混没什么两样; 一种则是,不但把业主伺候得好,还能额外给业主挣点钱,最关键是管的小区,还比周边的房子升值更快。 这两种仆人,你会选哪一种?对物业管理这个行业来说,接下去就是“坏仆”出局,“好仆”留下的时代。 物业的猫腻:公共资产都是“外快” 朱宝全说,万科物业的利润率在9%左右,而且全行业的利润率都比较低。早几年前,还有业内的老法师说过,物业根本就是个不挣钱的行业,亏损是全行业的,从来没有看到过哪家挣到过钱。但物业管理对企业来说利润不高,对一些前线的物业人来说,却是“大有油水可捞”。 比如说,开车去朋友家做客,出门往往会被物业追索停车费,可这停车费很多时候没有发票,甚至连收据都没有。那这停车费去哪了?其实,只要看看小区保安口袋里的红中华,就能明白了。 还有双休日前,小区大门口搭各种摊位,各种产品推广。这些推广占人行道空间,影响城市市容,往往是城管处罚的重点。但只要打通了物管这一环,这些摊位就会搬到小区大门内,而且影响更直接更大。当然,这种事“被默许”的前提,大家都懂的。 电梯、户外墙体、道闸、灯箱、大堂、地上停车位以及其他的小区公共场地,均属于为小区的公共资产。这些公共资产的使用情况、收入、保养运营支出,很多时候都是一笔糊涂账。 业主搞不清楚,物业究竟代为收取了多少收入,又有多少被纳入到了维修基金,这一度成为了物业管理行业的灰色禁区。 但是,这次万科终于提出,要把这部分收入向业主公开。万科的电梯广告收入多少,只要通过二维码的扫描就能迅速了解到。相信在万科的带领下,会有更多的物业管理公司会这么做,这个行业最灰色的部位,未来可能会因为这场“清洁运动”而变得相当清廉。 更重要的赚钱本事;能把房子变得更赚钱 但对业主这个老板来说,仆人光是敬业、勤恳、清廉,帮着收点小钱,恐怕还是很难让他们满意。他们真正需要的还是能帮着自己挣钱,把自己的家当从一元钱变成十元钱的职业经理人。 所以,朱宝全说,他们给准备接手的某家小区送去了五个“大礼包”。其中,就一个“大礼包”,就让对方心动。这就是万科物业承诺,通过优质的物业管理,让小区比周边其他家更值钱。其实,仅次于万科的绿城物业,也早就在致力于帮助业主的物业挣钱这件事。在今年上市前,绿城物业就开始收购了一些开发商没有及时卖掉的尾盘还有车位等资产,期望通过优质的物业管理,让这些房子迅速升值,然后再套现卖出。所以,帮着业主,让房子变得值钱。以后也会是物业管理公司的标配功能。 对万科物业、绿城物业这样既有房地产开发经验,又有物业管理经验的公司,帮业主的房子升值,还真不怎么难。无非是做好外立面的保养、更新、维护,对园区景观进行整治,严禁各种乱搭建,并且禁止乱停车。只要做好这些,房子的品质感自然会提升,升值也就变得自然而然。 老房子的主人:要翻身了 能帮着发财的不仅仅只有物业,还有开发商以及二房东。 邦爷有个朋友,生活在上海的市中心,他家住的是房龄接近一百年的老房子,只有简单的卫生设备(只有马桶无淋浴),每次家里要做饭,母亲就只能跑到一楼的公共厨房和邻居一起烧饭。家里的房子非常小,只有14平米,每次母亲换衣服,他和父亲都只能出家门。 但就是这样功能不足面积狭小的房子,却属于历史保护建筑,他们一家的居住条件因此长期得不到改善。原因很简单,房子太老,卖掉根本不值钱,可能还换不到郊区的一套房。 不过,他们的翻身(上海人把居住质量的改善称为“翻身”)日子近了。也是在这次易居沃顿班上,一种新的商业模式正在逐步发展,并且最终将让邦爷朋友这样拥有老房子的家庭,过上幸福的生活。 之前,开发商是通过拿地盖新楼挣钱。但是,在行业利润越来越低之后,开发商现在是通过改造旧楼出租或者出售来挣钱。而且,不仅仅是开发商、物业,各种各样的“二房东”也在通过改造老房子的挣钱。 做法有两种:一是收购所有的老房子,然后加以改造,整旧如旧后再卖掉;二是租赁所有的老房子,然后再还原成旧式的老洋楼,作为酒店、商业、办公等对外转租。这种类似田子坊的模式,会帮助这些有历史的老房子,快速升值,也能解决像邦爷朋友这样的住房困境。
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  • 土拍政策调整下 房企掀新一轮土地暗战?

    各地土地市场近期都在释放调整信号。   11月15日,南京市国土局发布公告称,对参与土地拍卖的开发商,要求必须用其自有资金拿地,不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。一名南京业内人士表示,这将会推助市场洗牌,加速中小房企退出房地产行业。   与此同时,大型房企进入土地市场的热情不减,但方式更加多元。   土地市场稳定信号   中国指数研究院统计数据显示,今年前9月,南京市土地出让金达到创纪录的1405.4亿元。对于此次南京市相关部门对拿地资金进行限制的新规,上述业内人士指出这也是在情理之中。   为了给土地市场降温,南京市政府此前曾推行土地竞拍“熔断机制”,但在实施限购政策后,该机制被取消。   进入11月,各地土地市场开始主动调整推地节奏。11月11日,天津市土地交易中心公告称,将挂牌出让西青区及北辰区两宗地块,总起始价达78.17亿元。   长三角各地政府也正有序推地。11月12日,南京市国土局推出最新一批出让地块。据悉,这是南京今年第四批网拍,共推出8幅地块,其中六合区2幅、鼓楼区3幅、栖霞区3幅。土地出让总面积57.15万平方米,其中住宅用地32.64万平方米。   然而,和此前推出土地不同的是,本次8宗土地中有5宗都是住宅用地。这些住宅用地并没有设置最高限价,也不要求现房销售。   此前被房企争相看好的合肥,从该市网最新公布的情况来看,11月16日将有7宗460.03亩土地出让。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从部分城市土地出让条件变化来看,也正在逐渐征求房企的意见。因为过于复杂或苛刻的出让条件,会间接推高房企拿地成本,尤其是地价测算成本。后续稳定土地市场的方向已经明确,其中将包括加大供应规模,以及对于部分过热市场继续进行各类新的管制。   房企新一轮土储暗战?   在土地市场调控背后,房企新一轮土储暗战的方式也开始更加多元化。   大房企仍然倾向于原有模式。如11月11日,万达集团与湖南省长沙市签订战略合作协议,将在湖南新增投资1000亿元,建设万达城和万达广场;同一天,龙湖以近6亿元拿下成都锦江三圣乡地块,溢价率95%;海尔集团竞得青岛崂山区黑龙江路以南、海尔路以西两宗地块,总成交价13.94亿元,项目将规划为海尔云谷项目用地。   而多元化则表现在:房企在二线城市以旧城改造或并购、合作等方式获得巨幅土地储备。   融创是其中一个典型案例。有分析指出,今年以来该公司通过并购获得土地储备逾千万平方米。11月7日,融创便以投资方身份,将石家庄市贾村城中村改造项目收入囊中。   泰禾集团近期颇有步融创后尘之势。11月14日,其与南昌水利投资发展有限公司签署战略合作协议,涉及旧城改造、大旅游项目及地产项目开发等领域。泰禾目前在江西尚未有土地储备。若未来两家企业有实质项目落地,泰禾也将实现在江西零项目的突破。   传统招拍挂之外,泰禾以旧城改造途径获取潜在项目的案例并不多,但在扩充土储的道路上,并购或合作是其惯用手段。   央企远洋地产近期也在加速并购。该公司在10月新购入2个项目,分别为天津海河教育园14号地块、上海崇明东滩花园。其中崇明项目是以10.32亿元收购13.54%股权获得,规划建筑面积107.18万平方米,用途为住宅及商业。   严跃进指出,积极做好土地储备是目前房企的一个战略考虑。从实际情况看,后续可以通过在招拍挂市场主动拿地、积极并购其他房企项目、参与旧城改造来获取土地开发资格等。预计此类土地会在2017年末到2018年陆续形成可售房源,这也和此类房企对接下来房地产市场周期的走势判断有关。
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  • 农地“三权分置”:农村改革又一重大制度创新

    农地“三权分置”的实施是继家庭联产承包制后农村改革又一重大制度创新,为中国农民增收提供了制度保障。   中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》(以下简称“意见”)。所谓农村土地“三权分置”,是指在原有集体土地所有权和农民家庭承包经营权二权分离的基础上,将农民家庭承包经营权分解为承包权和经营权,从而实行所有权、承包权、经营权三权分置并行。在下文中,笔者对“三权分置”的效应作一番简要分析。   农地“三权分置”的内涵及其正效应   根据“意见”,农村土地三权的内涵和权能如下:   土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护农民集体对承包地发包、调整、监督、收回等各项权能,发挥土地集体所有的优势和作用。   土地承包权人对承包土地依法享有占有、使用和收益的权利。在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能。承包农户有权占有、使用承包地,依法依规建设必要的农业生产、附属、配套设施,自主组织生产经营和处置产品并获得收益;有权通过转让、互换、出租(转包)、入股或其他方式流转承包土地并获得收益,有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地,具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。   土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利。经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案。   上述“三权分置”,顺应了广大农民特别是大量进城务工农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿和继续务农的家庭以及下乡的工商资本实现农地适度规模经营的要求,从而有利于加快新型城镇化和农业现代化步伐,是继家庭联产承包责任制后农村改革的又一重大制度创新。   农地“三权分置”面临的挑战及应对   但是,将分离后的承包权认定为成员权,非本集体经济组织成员不得承包本集体的土地,而农户已获得的承包权又只能在本集体经济组织内转让并经农民集体同意;流转其土地经营权的,须向农民集体书面备案,经营主体再流转土地经营权或依法依规设定抵押,也须经承包农户或其委托代理人书面同意,并向农民集体书面备案,这些规定又会在很大程度上限制农村土地的流转及农民土地财产权益的实现,从而不利于农地适度规模经营的实现和农民工的市民化。   我国土地实行的是国有和集体所有两种公有制,土地所有权不许买卖,所谓土地流转或土地市场的交易(包括出租、入股、转让、出让、抵押、担保),都只限于土地使用权。既然城市的国有土地都允许外商和外国人直接租用,为什么农村集体土地的承包只限于本集体经济组织的内部成员呢?更何况,在依法自愿公平竞争的市场上,这种转让是有偿有期的,既不会改变土地公有的性质,又能使交易各方共赢多赢,实现帕累托改进,何乐而不为呢?   “意见”指出,在完善“三权分置”办法过程中,要充分维护承包农户使用、流转、抵押、退出承包地等各项权能,完善“三权分置”法律法规,总结形成可推广、可复制的做法和经验,在此基础上完善法律制度,加快农村土地承包法等相关法律的修订完善工作,研究健全农村土地经营权流转、抵押贷款和农村土地承包权退出等方面的具体办法。   而我国现行《农村土地承包法》相关条款,并没有排除集体经济组织以外的成员依法直接获得农村集体土地的承包经营权,也没有禁止农村集体经济组织成员将承包经营权流转给集体经济组织之外的成员。《物权法》相关条款也明确规定,土地承包经营权属于它所保护的用益物权,而用益物权人有权对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利,并规定农村集体有权将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包。   应该说,上述法律条款都是坚守土改“三条底线”的,即“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”。根据“意见”的要求和中共十八届三中全会全面深化改革的精神,农地“三权分置”的实施以及由此引发的系列改革,无疑应该在现行《农村土地承包法》和《物权法》已经赋予农民承包经营权各项权能的基础上,进一步向前推进,赋予农民承包经营权更加完整的用益物权能,促进农地产权在更大范围内和更大程度上流转,加速构建城乡统一、竞争有序的土地市场,从而让市场在土地资源配置中真正起到决定性作用,并通过改革试点进一步完善相关法律,而不该从这些原有合理的法律规定中倒退。(蔡继明 清华大学政治经济学研究中心主任、教授)
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  • 专家:推进土地改革 应成供给侧改革优先项

    2016年是国内供给侧改革深化的一年。在11月20日的凤凰财经峰会“改革与增长”圆桌论坛上,有专家表示,农村改革,特别是围绕土地要素的改革一直困扰着我们,现在到了推行的时机。此外,与其现在关心特朗普上台,不如放更多精力在经济政策、汇率体系的改革、资本项目开放、产业升级等方面。   国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示,供给侧改革从根本上来讲要解决生产要素的进一步的流动、优化组合、提高效率的问题。在供给侧改革推进过程中还是要注意优先顺序,第一,中国行政性垄断行业的改革要加快,包括一些基础产业,从石油、天然气、电力、电讯、金融到各种服务业;第二个优先项就是农村集体土地制度改革。包括农村的建设用地和宅基地的流转改革,这个对大城市房价的稳定或者下降,对大都市圈的发展,特别是城乡所谓协调发展,对于农民收入的提高,都是意义非常大的。   中国社会科学院原副院长李扬也表示,供给侧改革的关键在于农村改革,特别是围绕着土地要素的改革,如果土地要素不能有效流转,那市场机制就无法在资源配置中起到决定作用。   此外,李扬认为,另外两方面包括要让民营企业恢复信心和政府还要进一步放松管制。他说,近几年来,民营企业信心丧失严重,导致大量的资本外流,现阶段的主要问题是让民营企业恢复信心,促进民营企业进行自主创新。政府不是不做,而是做它该做的事,比如让企业安心从事生产、适度调整的事情要多做。   随着政策的不断推进与各方的配合,供给侧改革取得显著的效果,促进经济的全面发展。中国作为独立的经济体,在国际社会上发挥的作用也越来越大。美国大选的落幕,特朗普上台,美国政策上的变化,也将会对中国发展产生影响。   联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达表示,特朗普的经济政策,特别是国内的税收政策的调整,会和上个世纪里根总统的税收调整有异曲同工之妙。如果减税的幅度也相当大,很可能会吸引美国的一些资本回流,从而会有更多的资源投入到科技的创新里面去。而这对中国结构转型是一个新的挑战。   北京大学国家发展研究院副院长黄益平则认为,特朗普上台对中国肯定有影响,但是他的经济顾问是谁都不知道,现在谈有点早。他表示,“外部经济政策、汇率体系改革、资本项目开放、产业升级等挑战是不管谁上台,我们都要面对的。我们都应该把更多的精力放在我们自己要做的事情上。”   刘世锦同时表示,与其猜测美国如何变化,不如坚定不移地继续推进供给侧改革,稳增长。
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  • 新华社揭房价上涨真相:巨额资金涌入楼市

    2016年中国楼市波澜让人印象深刻,背后的五光十色值得探究。   对崇尚安居乐业的中国人来说,房子是梦系神萦的温暖目标,房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时,人们同样追问,是什么推动了这一轮房价上涨?   红色警报:“买房杠杆高,买地杠杆更高”   如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因,那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。   “居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说,房地产业是资金密集型行业,去年以来一二线城市地价房价轮动上涨,与货币、信贷政策的宽松有直接关系。   从买房端看,住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。   据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%,显示居民购房贷款增速之快。比如,在深圳,截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元,相比2014年底翻了一倍。   相比“买房端”的高杠杆,更需警惕的是“买地端”的高杠杆。   今年8月,刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价,还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告,融信今年上半年的合同销售额为132亿元。   房企凶猛拿地,巨额资金从哪里来?   “买房子起码还交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。   记者从一些金融机构了解到,按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。   如此配资导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。据统计显示,今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元,而净利润只有687.8亿元,平均利润率跌至7.8%。而今年上半年,130家房企的净利润率还在8.15%,即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。   树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。   中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为,本轮房价上涨的背后,不排除一些地方政府和房地产开发商共谋,迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段,一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控,对这一趋势应该警惕。   值得注意的是,一些地方和部门已开始既调控“面包”,也监督“面粉”。在近期调控中,上海等地已出台明确政策:缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏,拿地趋于谨慎。   金色诱惑:割舍不下的“地王”盛宴   各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标。   “今年济南东部先后出了两个地王,地面价格从每平方米7000多元直线上升至9000元左右,导致房价从年初每平方米八九千元上涨到约1.6万元。”济南市房地产中介行业协会副会长张鑫恭说。   “地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。   财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”,意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快。   值得警惕的是,今年一些热点城市地价高涨,加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨,一名房企负责人直言,如果说房价是一日千里,地价则是一日万里,开发商入市要谨慎小心。   中原地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。而据万科最新公告,其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市,三季度土地整体成交溢价率攀升至111%,创近年来新高。   “买地的价格越来越高,摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说,这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。   “地王”频出,令房地产企业承压。近期,为摊薄风险,万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮,楼市剧情的反转,暴露出拿地企业资金周转压力增大。   10月中旬,信达地产发布公告,宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权,融创中国和滨江集团分别持股40%和10%,三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王,当时溢价率近96%。   业内人士认为,市场预期的走低,将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后,一些地方政府扮演的角色引人关注。   华融证券首席经济学家伍戈说,一些地方政府既是土地市场的唯一供给者,又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”,又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。   幕后黑手:投资投机下的虚火   房子是给人住的,这个定位不能偏离。   历次房市调控的最终目的都是一个,即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场,应该让住房回归其居住属性,而不能大范围成为投资品。   在一段时间内,楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后,不乏投资投机者的身影。   “过去浙江的投资客主要来自温台地区,今年则以上海客为主力,从嘉兴一路买过来,有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说,外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。   记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例:珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子,近期正陆续出手。   同样在珠海,大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据,今年1至9月,全市一手房市场成交量中,珠海本市居民购买占比41.8%,珠海以外的国内其他地区居民占57.8%,国外买家占0.33%。   一家知名房地产企业副总裁说,今年开始,他们去竞拍土地,发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”这位副总裁说。   有观察楼市的人士指出,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金,直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。   据相关统计,今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。此外,截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。   泡沫的可怕,不止于泡沫本身,更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。   “如果这海量投资投机的钱投到粮食,我们就要吃不起饭,如果投向服装,我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示,对于吸附在砖头上的泡沫,地方政府要加大防范风险,避免陷入房地产泡沫。   灰色地带:造假炒作推高房价预期   虚假宣传,查!捂盘惜售,查!营销不规范,查!   10月,深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动,发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售,发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序,发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……   记者跟随深圳专项执法行动,来到“前海东岸”楼盘发现,该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套,约占910套可售总房源的15.4%,却对外宣称开盘当天“主推户型两小时**90%”。   在杭州余杭的合景天峻楼盘,今年4月房价每平方米约1.3万元,10月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘,每次放出有限的房源,但每次开盘房价都会上涨。   发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为,好像毒瘤侵入楼市肌体,成为灰色地带,误导市场出现非理性行为推高房价。   除了不合理的市场行为,一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期,为房价上涨推波助澜。   山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说,今年6月,济南东部唐冶某地块拍出“地王”,其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元,接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地,定位高档住宅自然价格高,但却引发炒作,造成民众恐慌,抬升房价上涨预期,随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。   针对各种不合理开发和违法违规经营行为,近期住建部接连打出重拳,在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上,召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。   房地产的未来健康发展,离不开良好的市场秩序。   中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说,政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为,对维护市场秩序,稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序,目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了,市场环境正在净化。
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  • 两部委检查商品住房售价 划定违规典型数量下限

    尽管9月30日以来,热点城市房地产市场和地方政府已经明确感受到了来自调控的压力,然而,这还远远不是围绕房地产调控压力的峰值与终点。在控制资产泡沫为核心政策诉求之下,更大的压力,也许还在路上。住房和城乡建设部(下称“住建部”)、国家发展和改革委员会(下称“发改委”)日前部署全国开展“商品房销售明码标价专项检查”,要求对房地产开发企业、中介机构商品住房销售中的价格违规违法问题进行集中查处,并“形成震慑”。罕见的是,通过要求上报查处情况、典型案例等形式,住建部、发改委向地方政府和职能部门提出了有关领域案例的查处数量要求。在此基础上,住建部和发改委还要求地方政府分阶段对查处结果进行汇总上报。交叉检查“部里面部署了专项检查的有关工作,我们正在迅速开展这项工作。”11月16日,一位不愿具名的地方住房和城乡建设厅内部人士告诉《中国经营报》记者,为了强化此次专项检查的执法效果,地方发改委、价格、城乡建设部门按照住建部、发改委的部署,采用了很多技术手段。日前,住建部、发改委办公厅联合下发《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》(下称《通知》)。《通知》要求,各省级价格主管部门组织在本辖区范围内,对开发企业、中介机构出售、销售商品住房过程中的标价行为进行专项检查,以规范房地产市场交易秩序,保持房地产市场平稳发展。多位地方住房和城乡建设系统职能部门内部人士告诉记者,在此次部署专项检查的过程中,相比以往最大的不同之一,即是发改委、住建部对专项检查的工作方式提出了要求。“以前都是部署工作、提目标、分任务,但是,对工作方法是没有要求的。”一位地方住房和城乡建设厅的内部人士称。按照发改委、住建部的要求,在此次价格专项检查过程中,地方价格主管部门、住房和城乡建设部门首先采用的是随机抽查的方式,即事先不确定检查的目标和对象,而是在确定检查行动开始时,随机选择楼盘项目、开发企业、中介机构及其门店进行检查,从而避免专项检查出现“走过场”、被检查单位、企业“有准备”的情况,以确保专项检查、整治的力度。与此同时,发改委和住建部还要求地方有关职能部门在专项检查的过程中,要使用“交叉检查”的方式,对房地产开发企业、中介机构的商品房标价行为进行检查。按照这种检查方式,将最大限度地避免出现内部检查消息泄露、查处力度不足、执法尺度不严等情况的出现。分阶段汇报多位地方住房和城乡建设厅内部人士均向本报记者表示,目前,他们都是按照发改委、住建部的工作部署,采用“下探一级”“交叉检查”“随机抽查”的方式,对辖区内的商品住房标价行为进行专项检查,并随时就有关情况,与发改委、住建部进行沟通。按照发改委、住建部的工作安排,专项检查工作从11月10日开始,到12月10日结束,为期一个月。按照两部委的要求,各地方价格主管部门目前已经组织告诫辖区内房地产开发企业、中介机构,必须严格按照《商品房销售明码标价规定》(发改价检[2011]548号)进行明码标价,严格执行“一套一标”,不得使用虚假或不规范的价格标示误导购房者等。实际上,在9月30日前,中央决策层即对当前部分热点城市房地产市场过热的苗头进行两次讨论和研判。在对部分热点城市房地产市场显露过热苗头的过程中,发布虚假信息、营造房价上涨预期、扰乱房地产市场交易秩序被确定为当前市场走势的主要原因之一。因此,在9月30日后,多个城市下发了稳定本地房地产市场的有关政策。在这些政策中,除了限购、限贷等政策口径进行从严调整之外,规范房地产市场交易秩序也被作为稳定本地房地产市场的主要政策手段之一。“以前各类专项检查,通常是在检查结束之后要求上报检查结果,但是,这次有比较大的不同,发改委、住建部要求地方职能部门分阶段对检查情况进行汇报、总结。”前述地方住房和城乡建设厅内部人士称。据了解,在为期一个月的专项检查工作中,总计要求进行三次汇报、总结。按照发改委、住建部对地方政府职能部门提出的要求,在11月25日、12月10日分别进行两次阶段性汇报,同时,在12月20日,各地方政府将检查情况全部汇总,再行上报。标定数量记者了解到,发改委、住建部对检查的重点也进行了明确,首先,销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;未按规定实行“一套一标”;未一次性公开全部销售房源的,都将按照价格违规违法问题等进行查处。与此同时,商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择、标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素;采取多种方式明码标价,标价内容不一致的情况,也将被一律视为违规,进行严肃查处。除此之外,在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用,也将被所在地价格执法部门严肃处理。多位开发企业销售负责人均向记者表示,这是他们职业生涯以来,最为严格、力度最大的一次针对房地产市场价格行为的专项检查和整顿。更为关键的是,通过此次专项检查的阶段性汇报、总结等形式,发改委、住建部对地方价格执法、住房和城乡建设职能部门提出了多项“数字要求”。“首先是对抽查的对象数量进行了确定。”前述地方住房和城乡建设厅内部人士称。住建部、发改委要求,各省级价格主管部门按照“双随机”的要求,直接抽查50家在售楼盘、50家房地产中介机构门店,组织市级价格主管部门全面检查其他在售楼盘、各自抽查50家房地产中介机构门店,并及时向社会公布抽查情况及查处结果。除此之外,对于上报的查处案例数量也做出了要求。根据当前的工作部署,每次阶段性汇报检查工作结果时,必须上报三个典型案例,总计6件。这种标定具体数字的情况,在此前还未出现。
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  • 王健林:好空气是城市价值的核心要素

    11月19日,上海外滩国际金融峰会上,万达集团董事长王健林出席并演讲。会上,王健林就“全球城市与金融创新”这一主题谈到了他判断一个城市是否有价值的三个观点。他认为城市的核心价值是商业,是商业繁荣,但是好空气是城市价值的核心要素。他呼吁:“决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼,多搞一些金融中心这个城市就有价值了,不一定的。人口一旦净流出,城市的繁荣就开始走下坡路了。”王健林称,“由于空气不好,城市的商业价值就在逐渐的流失。如果持续不好,优秀的人才和公司就走了”。以下为演讲实录:尊敬的郭董事长,尊敬的各位嘉宾:我发言之前先讲一个小故事。昨天晚上我跟姜建清董事长、郭广昌还有马云坐在一块,姜董事长跟我跟马云说,说你们两个有一个外号。什么外号呢?你们叫马王爷呀。我当时觉得还可以,都叫爷了,马王爷,还可以,昨天晚上想想不对,应该叫王马爷,为啥呢?如果叫马王爷容易被别人理解只是叫姓马的王爷,跟我没有关系了,以后这个名得改改,叫别人一听,王马爷,王、马两个都叫爷,要不然有问题。我想根据会议的主题讲一下城市价值。我想简单讲三点:第一,城由市兴城市是怎么来的?城市的来由是有争论的,经济学当中还专门有城市学。我认为城是由市而兴起的。有市场和商业的繁荣才带来了城市的扩大。比如说扬州、上海。明清时期的扬州,因为盐茶贸易的聚集,很多商人都在那里做生意,所以就形成了很大的城市。最鼎盛时期,一个扬州就占了全国贸易的1/5,当时根本找不到上海。后来因为海运兴起,大家觉得把货运到上海更方便,做生意的多了,贸易多了,上海繁荣了。其实世界各国城市都是如此。哪一个城市被称之为“世界城市”或者世界中心城市,无疑不是因为商业繁荣带来的,不会是因为别的。这是我的第一个观点,就是商业繁荣决定城市的价值。第二,城市的核心价值是商业,是商业繁荣1.现在一般人说地段好,说地值钱。他是指什么呢?说这个地方是“黄金地段”“钻石地段”,基本上都是指土地处于核心商业区,所以这个地方就好,地价就贵。当然居住区环境很好房价也会很高,但不会说它是“钻石地段”“核心区”。上海的“钻石地段”也就是一个中心:淮海路、南京路,三个副中心:徐家汇、五角场等等。所谓的中心、副中心就是看商业聚集度、繁荣程度。所以城市要搞清楚自己的核心价就是创造商业繁荣,维持商业繁荣。当然还有另外一个指标就是人口的聚集,人口持续流入以维持商业繁荣。刚刚讲到“全球城市”也是如此。像巴黎、香港、东京、北京、上海这些地方都是如此。城市的核心价值就是商业地段。2.城市辐射力也是由商业价值决定。一个大的城市会产生辐射作用,带动周边区域的发展。整个长江三角洲就是由上海这个城市带动的,因为商业繁荣,辐射到整个长江三角洲,大概有十五六个城市,他有辐射力,这个辐射力基本上就是由这个城市的商贸活动决定的。不是由这个城市的GDP、财政收入决定的。主要是靠商贸活动来决定这个城市有没有辐射力。比如说我们旁边最近的两个例子,一说江苏省的中心城市,如果说讲GDP的话一定是苏州。但是为什么大家一说江苏的中心城市是南京而不是苏州呢?我想把这些问题搞清楚了,有利于我们的决策者,有利于企业家,共同决定如何创造、维持这个城市的繁荣。就是用总书记的话来讲,不能唯GDP论,城市、地区的繁荣就是要很好的研究这个问题。第三,如何保持城市的价值?城市是有价值的,核心是商业价值,如何使城市持续保持它的价值,而不被淘汰呢?其实历史上,很少有一个城市持续几百年、几千年的维持其繁荣,维持其中心地位。过去中东欧,古罗马多厉害,历史上有很多中心城市都是非常厉害的,再往几百年前扬州比上海厉害多了,一直是在转移的,为什么转移?就是因为这个城市中心价值转移了。我纯粹从商业角度来说:1.要合理的商业布局。创造商业价值首先要有一个合理的规划。而不是说,建的越多越好,这个多和少是有一个平衡点的。就是一定要有合理规划,不仅是商业中心,包括写字楼宇,包括其他服务商业类的设施都有一个合理的点。中国的古代哲学、儒家哲学,核心就是两点。竖着讲中庸,不偏不倚,横着讲平衡。我举一个例子,比如说沈阳市有一条青年路,这一条大街上布局了数百栋写字楼,三十多个购物中心,其结果就是现在这条街很惨淡,并没有繁荣起来。所以说它并不是布的越多越好,而是合理的布局,还要根据现代交通的拥堵程度,还要进行分散。2.创造一个优美的环境,城市商业价值是在商业、写字楼、金融贸易交易广场等等。但是你看凡是城市当中靠着河、湖、绿地的这些楼宇、地段更值钱。就好象现在郭广昌先生所打造的BFC一样,为什么这个地方牛?就是沿着黄浦江,上海最值钱的是可以看到黄浦江。在中心绿地旁边的也值钱,这说明现代城市的商业价值除了布局之外,人们还是希望在这个城市里有更加优美的环境,疏密有度。当然还有交通方便。也就是说创造一个优美的环境也是保持城市商业价值的重要方面。3.好空气是城市价值的核心要素。以前这个是忽略不计的,但是最近这几年成为了一个城市价值的重要因素。现在麻烦了,北京、上海这两个核心城市空气不太好。不要小看这个问题,由于空气不好,城市的商业价值就在逐渐的流失。如果持续不好,优秀的人才和公司就走了,好的公司就搬了,科研人才、金融机构、贸易公司也许都走了。所以在当前中国,我为什么讲城市价值,希望城市的经营者,特别是核心决策者要把治理好的空气当做保持这个城市核心价值的要点来抓,要真的下决心抓,要不然的话,真的是很麻烦的。所以我借此机会也呼吁一下,现在中国很多城市都有空气问题。所以决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼,多搞一些金融中心这个城市就有价值了,不一定的。人口一旦净流出,城市的繁荣就开始走下坡路了。
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  • 房企前三季度存货两极化 集中度进一步提升

    随着楼市进入下半场以及楼市调控之后国内房地产行业的深度调整,行业分化将越来越明显,企业格局也将发生变化,规模化发展与提高市场占有率仍将成为龙头房企的重要目标。机构统计显示,今年三季度存货金额同比上涨排名靠前仍然是大型房企,对于规模导向型房企而言,增加土地储备是进一步规模化的前提条件。同策咨询研究部总监张宏伟认为,2017年年中楼市将进入新一轮市场调整期,这将导致更多中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企则成为逆势发展的机会,通过股权收购与合作等方式增加土地储备,增强规模化优势。统计显示,今年前10月销售额排行前三位的房企销售总额为9001亿元,占全国商品房销售额比重9.84%;销售金额前十企业总额约为18300亿元,占全国商品房销售额比重约为20%,市场集中度越来越高。根据统计,今年三季度A股上市房企存货规模超过千亿元的房企仍然是6家,除保利地产环比有小幅下滑以外,其他5家房企存货规模均保持稳定增长。前三季度存货环比上涨金额超过100亿元的有6家房企。其中上涨金额最大的是绿地控股,3个月内上涨216亿元。期内绿地控股新增土地储备面积大于销售面积62万平方米,同时新增开工面积1365万平方米,随着越来越多的项目进入建设阶段,同样也会增加存货规模。前三季度存货上涨幅度最大的是信达地产,上涨幅度为45.38%,存货金额从上半年的334亿元,扩大到485亿元,上涨金额及幅度均位于前列。其依托中国信达的金融资源,加快了土地储备和项目开发节奏,前三季度信达地产新增土地权益面积77.4万平方米。同策咨询研究部一份研究报告显示, 监测样本企业的存货情况发现,存货金额呈持续增长趋势,这一方面与行业集中度有关,另一方面,部分房企提出了保持销售规模较高增速的企业发展战略,进而带动了激进的土储策略。截至2016年三季度,A股样本房企存货总额34194亿元,环比今年上半年的32692亿元,进一步增加4.6%,较2015年同期增加16.79%。存货总额上涨主要由大型房企带动,存货排名TOP30的房企存货总额占105家样本企业总额的82.2%,同比扩大2.2%。从企业层面来看,2016年三季度,56%的房企存货同比保持上涨,存货同比下降的房企数量较今年上半年扩大6%,小型房企加速退出房地产行业。存货下降比例及金额较高的房企大致可以分为两类:一类是存货不稳定的中小型房企,项目销售结转后,后续土地储备没有及时补充;另一类是转型期房企,此类房企也多属于中小规模。如苏州高新转型地产、金融、旅游、环保四大板块;新潮能源转型油气行业等。同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着楼市进入下半场与调整期,房地产对专业化要求越来越高,非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品研发、融资渠道构建、营销推广、物业服务等方面无法实现成本降低,也无法实现高周转中盈利,这时,上述房企有可能因此退出房地产或被其他房企收购。
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  • 房地产市场是否已进入衰退期?新华社三问楼市

    全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策,为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下,市场会由此进入“寒冬”吗?投资面大、产业链长的房地产行业,未来的发展空间和机遇在哪里?新华社记者近日赴多地调研楼市,采访了业界、学界和政府官员。房地产市场进入衰退期了吗?房地产市场进入衰退期了吗?房地产投资需求峰值是否已过?处于多方利益博弈下的房地产业,未来走势牵动各方神经。中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为,房地产投资历史需求峰值已过,这是一个大的判断,是一个大的格局。过去15年,我国房地产业以超过20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点,仅为1%。国家统计局最新数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。刘世锦说,城镇居民住宅构成房地产投资70%,其历史需求峰值是1200万到1300万住户,2014年已经达到峰值,之后房地产投资总量上就是持平,然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。不少业界和专家认为,“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去,但依然处于大周期向前的“白银时代”。万科集团副总裁刘肖说,中国城镇化在继续,收入水平在提高,消费在升级,过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失,我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代,仍有发展潜力。融创东南区域公司副总邵佳认为,中国楼市存在大周期和小周期,整个大周期是向前的,目前只是处于投资过热的一个小周期。北京一家知名民营房企区域负责人认为,近期陆续出台的房地产新政可能会对短期内市场交易带来影响,但不会影响房地产企业长期的投资信心。企业不排斥调控,非理性上涨是一种不健康状态。“我们相信房地产市场会平稳增长下去。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,基于房地产周期的经验和未来趋势的判断,本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能迎来一个短期的调整期,政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。未来发展空间还有多大? 爱恨交织房地产。一方面,房地产行业对经济增长可形成重要支撑,另一方面,过度投机引发泡沫,扭曲资源配置,损害实业和创新,为长期经济发展埋下隐患。房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势,也讨论着是否有房地产泡沫。杭州透明售房研究院院长方张接说,泡沫缺乏很科学的界定,按照租售比和房产收入比这些国际标准来说,我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场,需要打一个问号。但对于房价过度上涨的危害,业界却持普遍一致看法:如果暴涨就有可能暴跌,就可能会引发系统性金融风险。此外,各路资金大量流向房地产,也会导致实体经济投资越来越少,并对社会风气带来不良影响。长远看,中国经济转型升级背景下,房地产市场发展空间有多大?在控制好投资和投机需求的前提下,房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前,我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变,未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。“城市里改善性需求生生不息,人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。”方张接说。房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说,根据调研结果,三四线城市居民的改善性需求很明显,尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了300多个三四线城镇,未来空间依然很大。调控如何因城施策?房地产市场的长期健康发展,离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”,需共同运用市场之手和行政之手。当前房地产市场分化态势明显。一方面,一二线热点城市房价上涨过快,如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市,以及内地的一些区域性中心城市。另一方面,东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳,一些三四线城市库存压力仍然较大。中国房地产业协会原副会长朱中一说,目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在,调控政策要根据市场变化及时做出调整,未来调控应兼顾去库存和控房价,市场才能平稳发展。“房地产调控须实行分类指导,因城施策。”中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平说,热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫,三四线城市和县城的重点依然是去库存。刘肖说,因城施策不仅要从需求端发力,关键要在供给侧结构性改革的大思路下,从土地、房产的供给端着手建立长效机制,优化地产、租房、普通商品房、保障房等的供应结构。对于北上广深等一线城市,北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰建议,盘活存量更应成为市场增长的主要空间。“虽然一些城市的房屋空置量无法统计,但房屋空置的情况却很普遍。希望政府优化调控政策,让改善性住房的购买人群可以进入市场。”受访专家表示,未来开发商需围绕新的消费需求和习惯进行个性化定制服务,发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务,打造新型房地产增长模式和产业集群。中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说,当前房地产市场区域分化严重,冷热不均,已经产生了资源错配,也加大了宏观调控难度。未来要着力推进均衡发展和协调发展,缩小区域性地区差距和城乡差别,推进公共服务均等化,以产业发展带动科学合理的城镇化,引导人口流动,因城而异制定房地产调控政策,缓解房地产市场严重分化的局面。
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  • 央行报告:M1受房地产市场活跃等影响增速较高

    11月8日消息,中国央行发布三季度货币政策执行报告。报告显示,9月末,狭义货币供应量M1余额为45.4万亿元,同比增长24.7%,增速比6月末高0.1个百分点。
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  • 央行报告:弃房价稳汇率与弃汇率稳房价皆不可取

    “弃房价、稳汇率”还是“弃汇率、稳房价”?在央行看来,这两种方案都不是好的做法,也都夸大了各自领域的风险。这是昨日发布的《2016年第三季度中国货币政策执
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  • 造谣深圳水贝村每户拆迁款2亿元 三人遭警方拘留

    10月24日,警方接报接:有网民发布题为“深圳水贝村拆迁 每家赔偿至少2亿”的文章涉嫌散布谣言,已引发微信公众号、朋友圈以及新浪微博等大量关注和转发
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  • 房企也想分短租这块蛋糕 但定价能和房东PK吗

    试图分食住宿分享经济这块蛋糕的除了蜂拥而至的短租平台和在线旅行社(OTA)之外,居然又多了房地产开发商。
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  • 武汉楼盘以精装价备案卖毛坯 被责令限期整改

    中国青年报11月9日消息,从咨询到开盘购买,两个月时间,房子每平方米单价报价涨了数千元;业主到房管局查询才得知,购买的是毛坯房,开发商备案价却系装修房价
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  • 房企扎推试水特色小镇 专家:防止大搞房地产开发

    开发商大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去,在一二线城市地价高企的背景下,房地产开发商似乎看到了又一个发展方向——建设“特色小镇”。
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  • 苏大剧院内景首次曝光效果超酷炫 设备仍在调试

    位于南京河西滨江的江苏大剧院,近日进行了试灯,“四颗水滴”在夜空中璀璨夺目,简直美到没朋友。
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  • 南京出台文件 大波文化福利 全市图书馆将一卡通

    曾几何时,街头的书报亭作为南京的一张“城市名片”让人引以为豪。然而,随着街巷的出新,主城的一些书报亭陆续被拆除。
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  • 上海催缴房产税:税收能否降温楼市?

    上海税务部门一则及时缴纳房产税的告示,让房产税又一次引起了关注。而香港特区政府对炒房者提高印花税的举措,则让税收政策可能会对房地产有什么样的调节作用,
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  • 南京整治虚假房源 中介发二手房信息须房主签字

    但凡卖过二手房的市民都知道,只要自己把房源信息发布到网上,很快就有一批中介把房源信息“占为己有”对外发布。
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  • 发改委、住建部开展商品房中介门店明码标价检查

    11月8日,国家发改委、住建部通知,11月10日至12月10日将对全国范围内的房地产开发企业和房地产中介机构,开展企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价检查。
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独家报道

  • 开年升值记——假如我有一间好铺

    假如 我有一间商铺 多一份租金收入,工作可以更轻松 再也不用摸黑出门 又踩着月光回家 不用在写字楼里通宵加班,透支生命 假如 我有一间商铺 商铺逐年增值,收益富足 便不用忍受生活的苟且 还有诗和远方 随时随地来一场说走就走的旅行 假如 我有一间商铺 做个悠闲的甩手掌柜 可以晚点出门,早点回家 有更多的时间与爱人相守 看孩子长大,陪父母变老 假如 我有一间商铺 每月租金收入堪比工资 什么“双十一”、“双十二”? 不用担心各种“剁手节” 让老婆随时可以买买买 假如 我有一间商铺 一铺在手,养老不要愁 延迟退休?谁在乎? 反正不用为钱发愁 老有所乐,老有所依 假如... 其实,不用假如 现在你就可以拥有 一间属于自己的商铺 生活是不是会更美好一些呢? 下面我们先来看几则小故事: —— NO.1 —— 房地产经纪公司小职员,炒铺身价数百万 5年前,小李是盐城一家房地产经纪公司的置业顾问,他只有不到20万元的积蓄。5年后,通过炒铺,他已有数百万身价。 “当时一个黄金地段楼盘正在招商,因工作岗位积累的经验,我很看好商铺投资的前景,我很想买一个商铺,自己也不用过得那么辛苦。经过一段时间的思考,我觉得应该放手搏一把。随后,我到处找亲戚、朋友借钱,东拼西凑凑了50万元的首付,买下一间商铺。”小李说,“我把商铺租给了别人,商铺虽然还不到40平米,但租金还房贷绰绰有余。更让我意想不到的是:商铺连续升值,一转手净赚了20多万。”捧着第一桶金的小李,有了自己的投资理念——只要看好的商铺,不管多贵都要投资。 随后,小李以自己丰富的经验和独到的眼光走进了炒铺的行列,现在已身价数百万。 —— NO.2 —— 不能让孩子输在起跑线上 李丹是建湖人,结婚后买房定居于盐城,小日子过得也还算滋润,但也并不富足。生活在富太太生活圈子里的她,身边朋友们的话题都是要给孩子多好多好的生活,从小开始学琴棋书画,报英语学习班,将来还要送孩子出国留学接受最好的教育……李丹也开始担心,是不是自己对孩子的未来太不上心了?但是,这每一项的费用都不小,单想想就头大。 思前想后,她觉得不能让孩子输在起跑线上。在各方面的综合对比下,她和老公决定用现有的存款购买一间商铺。这样一来,商铺的租金加上夫妻两人的工资,也不至于因供孩子上学、报各种学习班而导致生活太过于拘束。以后商铺升值了,还可以赚很大一笔钱,可以留给孩子。 李丹说:“当了父母以后才知道,一切都想给孩子最好的,让他可以走得更远飞得更高。” —— NO.3 —— 夫妻将存款取出投资商铺,无忧稳赚收益 张先生和朱女士是一对夫妻。张先生是盐城某电力公司一名中层干部,朱女士是某银行职员。夫妻两人每年的收入也还不错,除去日常开支、子女学费等,有100多万的存款。但长期在银行工作的朱女士深知钱存在银行利率太低是没有前途的,于是朱女士与张先生商定将其之前存入银行的存款取出来做投资。 考虑到投资股市风险太大,在股市赚钱完全靠运气,血本无归者不计其数;炒黄金、期货,又发觉市场不成熟,受市场的管理、操作和处理方法、国家政策影响很大。最后他们还是选择了投资商铺。经过多方了解,购买了一间市区的商铺,现在年平均8%稳定收益。这样,不但自己省心,商铺收益也可以满足家庭的日常生活开支了。 商铺不仅需要保值,更需要增值,关键要选对  好的商铺,在逆势时候具有保值作用, 在顺势时升值更加强劲。 万达华府·金街,坐拥万达商圈, 人流量、地段、格局、市场,一并拥有。 天生优势,注定成就新商业中心。 投资保值增值商铺,选择万达华府·金街就对了。  首推88席稀缺中心旺铺,火爆预约中! 机会难得,时不我待! 赶快去宝龙城市广场中庭——万达华府城市展厅 加入抢铺大战吧!
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  • 青春万岁!2016年轻人拥有一套小公寓的N个理由

    准现房热销八成,珍藏房源紧急加推!小户型盐城销冠涌鑫青年公寓一房9.6万起,交6千抵1.2万;月收租800元—1500元,几年回本!地址:新都东路31号(国际会展中心南侧)财富热线:86667888 我的目标就是搞懂2016年那些原定于2015年完成的2014年的计划! 我曾计划过 然而,我想所有这些计划都不及送自己一个可安身可投资的居所来得实际。一个小小的公寓就足以让你的生活变得活色生香起来。在这大好的青春,作为年轻人,就该拥有一间属于自己的小公寓! 对于小户型公寓,许多购房者都对其报有偏见,认为那是年轻人、首次购房者或者资金不充裕的人选择的房型,但其实事实并不是如此。小户型房屋对任何年龄阶段和收入水平的人来说,都是不错的选择,为什么这么说呢? 一、年轻人应该拥有一套小公寓的N个理由! 1,总价低、负担小   般来说市面上的主流户型一般在90-140平之间,同样的价格选择一套面积在30-70平之间的小户型,总房价直接减了一半,因此相应的首付款和月供也都能减少一半,购房负担减少一半。 2,回报率高   据可靠数据,一般来说,住宅出租的回报率在2-3%之间,其实超过3%的都不太多,而公寓一般都在8-12%或以上。 3,空间浓缩   中国有句俗语叫“麻雀虽小五脏俱全”,这句话同样适用于小户型公寓,小户型公寓面积虽小但该有的功能一个也不少。某种意义上说,小户型只要设计合理,面积缩小但功能不减,仍然可以烘托出高质量的生活氛围。 4,地段好、生活便利   受限于经济条件,大部分购房者只能从房价较低的房子开始买起。小户型公寓地段都不会太差,对处在事业起步阶段的年轻人而言方便不少。地段好,房屋功能又齐全,付出的成本相对较少,小户型公寓实乃过渡性住房首选! 5,市场前景看好   国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出,鼓励个人出租自有房 支持发展住房租赁企业。据可靠数据,在美国和日本等发达国家,其住房自有率为35%,租房人口比例占65%。而中国租房市场现在还远远低于这个比率,未来有很大的上升空间。随着租房的人越来越多,当个包租婆还是很有前景的。 推荐指数:❤❤❤❤❤ 盐城涌鑫中心 城市地标,水景现房! 分秒递减,抢到赚到! 大学城边上的小公寓,购买即可迁户口! 涌鑫地产集团在盐城开发的25万方城市综合体盐城涌鑫中心,位于国家级盐城开发区核心地段,盐城国际会展中心对面,公交BRT就在家门口,交通便利。项目1期2000多套公寓已交付,入住率已达80%,目前2期公寓和写字楼即将竣工交付。 涌鑫国际青年公寓,25~62平米一至三房,主力总价9.6万起!超低总价,高校、企业环绕,汇聚强大租赁人群;开发区各项利好、河东新城强势崛起,购买涌鑫中心让利特惠的小户型公寓即买即租,即买即赚! 整层整栋购买写字楼 整层整栋购买公寓 优惠更多,升值更快,回报更多! 项目地址:盐城国际会展中心南侧 销售电话:0515-8666 7888
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  • 钱江绿洲【央郡】景观楼王118-245㎡全城预约

    纪伯伦说,考究是信仰的绿洲。从钱江方洲到钱江绿洲,卡森置业始终恪守对“考究”的信仰,精雕细琢,止于至善!如今,钱江绿洲|央郡再度耀世而出,以天赋大美之境,加之国家高标准的考究工艺,营造值得托付的“一生之宅”! 钱江绿洲,以考究的信仰,建筑真正的英伦洋房献给盐城! 【女王生活】英伦腔调弥漫生活每一帧 ◎伦敦双塔 维多利亚风情漂洋过海而来,在钱江绿洲竖起了伦敦的双塔桥。央郡利用项目独有的圆形下层空间,将英国地标性建筑伦敦塔桥和英式园林代表丘园中的树顶栈道结合,定制兼具游乐功能性、景观性、主题性的标志性构筑,同时还营造出一种冒险谷地氛围。另一方面,下沉环形空间还将经营各类儿童和休闲餐饮商业。 ◎海德花园 伦敦最大的城市公园海德公园也在央郡中,典型的英式园林、开阔大草坪、精致剪型绿篱、穹顶铁艺景亭,和你一起品美妙的下午茶。 ◎温莎水舞 水之于生活,最不可或缺。央郡为您修砌了欧式古典戏水池,池底采用石材拼贴、功能上还增加了互动的戏水设施和小水渠,水波影动,一处休闲好景致。 ◎康桥水岸 来源于剑桥大学的康河,书香气息也流入了央郡。我们在河边设置了亲水平台,在负离子的氛围里,我们读书、聊天、钓鱼,静静享受每一隅的优雅。 【领跑人生】每一步都是诗与远方 ◎600米健康跑道 央郡将公园里的健康跑道升级并带到了小区里,穿越小区内主要景观节点,采用彩色沥青铺设,从此您下楼即可开启环形无障碍自由奔跑。在小区的三重绿化和千米水岸长廊中跑出绿色、健康的人生。 ◎活力竞技场 每个城市人的生活都需要补足运动,央郡以“活力运动”为主题,将斗牛篮球场、羽毛球场、网球练习场、壁球练习场通过地面画线结合为一体,在功能性上更加多样,利用起伏地形,还设置了小型极限运动场地。 【保卫童真】给他阳光草坪滑滑梯 ◎木偶奇趣林 童话故事“木偶奇遇记”是央郡给孩子们送的第一份礼物:雕塑感造型的木偶人滑梯矗立在大草坪上,高低起伏的草丘,有滑梯、钻洞、充满童话色彩的蓝色木桩林,让孩子们放肆地追逐奔跑、攀爬嬉戏,尽情享受户外游乐时光。 ◎七彩乐园 针对0-3岁幼儿,央郡还特别设计了学步、感官刺激等功能设施,使用彩色亚力克板,通过光影和色彩变化,锻炼儿童视觉;将贝壳、弹珠、鹅卵石、木头等不同质感材料嵌入墙中,儿童通过触摸认识不同物体。将风铃和风车固定在圆形墙洞中,让孩子感受风带来的声音、动态的变化。 ◎300米游戏赛道 全长300米的儿童游戏环道,彩色塑胶铺设,通过划线设置各种认知和游戏图案,让孩子更方便的认识这个世界。 【钱江绿洲|央郡】全龄段英伦生态小区,118-245㎡多阳台全能户型,黄金品质十大升级,即将全城荣耀公开,敬请期待!品鉴热线:88837333。
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  • 紫御府“砸金蛋送家电”钜惠盐城

    11月19日,由盐城市中心河景美宅——紫御府联手网易房产举办的“砸金蛋送家电”活动如火如荼,售楼中心气球卖萌、金光四溅、彩带飘舞、热闹非凡,前来看房和定房的客户络绎不绝,再度见证了市中心王牌楼盘的独特魅力。为感谢新老客户及业主对项目的大力支持,紫御府精心策划推出“砸金蛋送家电”活动,凡当天来访认购成功的客户,均可参与,尊享取暖器、加湿器、炒锅、蒸蛋器、洗衣液等惊喜好礼。紫御府位于盐城市中心核心板块,建军路新世界百货、大润发超市、先锋岛斜对面。项目于2014年9月开工,于2016年封顶,2017年入住。紫御府把握时代契机,雄踞盐城先锋岛商圈,与建军路商圈咫尺之隔,一站式休闲购物的同时,轻松享受周边四大公园、三大河畔的城市绿意,进则享受城市繁华,退则守望生活绿境,承载荣光的世家府邸,由此鼎立。项目垂询电话:89089888
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  • 四季金辉首开售罄,30#楼载誉加推

    1、迎加推热浪,百姓竞掏腰包梦筑城南,悦心生活。11月19日,位于人民南路与海洋路交汇处东500米的四季金辉售展中心人声鼎沸。万众瞩目的四季金辉30#楼温情加推,133套房源载誉面市,吸引了盐城市内外近500组意向客户到场。早上7点,天气灰蒙蒙的,温度有点低,还飘着零星的雨点,丝毫没有阻挡人们的热情。售展中心门外挤满了前来购房的人,他们的脸上都红彤彤的,充满势在必得的劲头。大家伙儿都想趁着此次加推的机会,入手一套四季金辉的房子。大门一开,人潮疯狂涌入,整个售展中心弥漫起紧张的氛围。很多购房者带足了现金,早就做好了现场成交的准备。“明年儿子就研究生毕业了,在盐城已经签约了一家高新企业,待遇不错。”盐城大冈的刘女士在现场焦急地排着队,她说:“今天加推,我把定金都准备好了,赶紧带儿子选一套,好房子得早下手。”现场房源抢购火爆,出现5组客户争抢1套房源的紧张局面。部分热抢房源供客户考虑的时间只有10秒。“哎,就考虑了一会儿,看中的房源就被别人定下了,没想到今天来的人这么多,这么大的户型和好位置,真是难得。下次,我会提早沟通,全家总动员,一定要买到四季金辉的房子。”没有买到房子的王女士身体单薄,没有挤得过别人,她说:“好房子就是热销,但是没想到这么抢手啊!”2、看宜居户型,闪耀匠心光芒“首开售罄,载誉加推。”为什么四季金辉此次加推的30#楼如此深受购房者的追捧?一方面,随着四季金辉首开售罄,以及业主的逐步搬入,四季金辉细节之处让人津津乐道,建筑美学诠释得酣畅淋漓,她的好口碑慢慢传开;另一方面,此次加推的30#楼位置优越,前排几乎没有任何遮挡,可以享受一整天的阳光。户型更是独具匠心,充分考虑了居住的舒适度和实用性,一层四户,分为89平米和108平米这2个宜居户型。值得一提的是,四季金辉的面积控制非常合理,89平米的户型正好属于国家规定的最低契税面积范围之内,契税就可以节省好几千元。此外,户型设计颇具匠心:89平米的三房两厅一厨一卫设计,两卧室及客厅三开间朝南,空间极致利用;108平米的户型三房两厅两卫设计,主卧自带独立卫浴,时尚套房设计,功能性更强,为刚需购房者提供了更多选择。“户型真不错,我看了一圈房子,还是这里最合适。”来自阜宁的孙先生一边研究着户型图,一边给家里的老伴通电话:“我看今天就定了吧,靠儿女也近便,环境也很好,小区里的健康慢跑道、园艺绿化、儿童成长乐园和老人邻里会客厅我都看了,适合我们养老和带孙子啊!”3、选品质好房,还看四季金辉四季金辉傲居城南核心地段,坐拥荣耀之地。项目西侧为市政重点打造的城南三甲医院,北侧为集商业、休闲、娱乐为一体的新龙广场,东侧紧邻串场河景观带,南边仅一路之隔即可到达九年制敬贤路实验学校。(四季金辉周边配套图)项目周边汇集众多成熟小区,菜场、超市、便利店等一应俱全,保障了市民最基本的生活需求,完美的配套设施成就了四季金辉的品质生活。浓郁的文化氛围,便捷的交通区位,健康的运动社区,宜居的舒适花园,无疑是老百姓安居乐业的最佳选择。一天的加推活动很快结束,买到心仪房源的业主喜笑颜开,没有抢购到的人沮丧不已,连忙追问下一次加推时间,做好提前抢购的准备。四季金辉金质生活  辉动梦想识别二维码 · 关注【盐城金辉】
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  • 四季金辉——盐城人30岁住别墅不再是梦!

    30岁的盐城人,应该能依靠自己的本领独立承担自己应承受的责任,并已经确定自己的人生目标与发展方向。简单一句话,30岁,应该能坦然地面对一切困难了,事业也有所成就。 30岁,应该到了犒赏自己的时候。买一栋联排别墅,恰当其时。想象一下,推开门,是画一样的景色:庭前的迎春花开了,鹅黄娇嫩;院子里的玉兰花吐蕊,洁白高雅;远眺,小湖边的柳树展着柔柔的绿丝;仰望,蓝天上的朵朵白云松软甜绵;阳光,尽收于我的庭院中;笑容,洋溢在一家人的幸福脸庞…… 1 世家:万众期待的“别墅梦” “良辰美景奈何天,赏心乐事谁家院?朝飞暮卷,云霞翠轩,雨丝风片,烟波画船……” (四季金辉别墅示意图) 昆曲《牡丹亭》游园一折,让人沉醉于曼妙的戏曲经典,也融化在无限遐思的庭院里。能够拥有一套带私家庭院的联排别墅,是很多盐城人最为期待的家居梦想。 2 门庭:独门独院,大气如斯 生活于美景中,是无数人一生的追求。如今,由国内地产42强金辉地产荣耀推出的四季金辉联排别墅产品,更深层次地勾起了埋藏于盐城人心间的庭院情结,让人心生向往,为之心动。 (四季金辉实景图) 四季金辉“易斯维尔印象”“ 帕卢斯回忆”“ 查塔姆时光”三款高端联排别墅产品,独家车库、奢享庭院、私家花园、全景天井、霸气露台……这不就是成功人士所追逐的人居梦想吗? 3 肆意:闹中取静,别有一番风情 四季金辉联排别墅产品仿佛脱身于高楼林立、钢筋混泥充裕的“尘”世间之外,让你尊享一处静思考、够聚会、能品味的私家庭院,成为一种身份的象征,一种可遇不可求的机缘。 (四季金辉实景图) 四季金辉联排别墅产品,以“一二有院,三四有天”的建筑形态,用最亲近自然的方式,享受生活;用低调优雅的步伐,开启诗意栖居生活。 4 天地:完美配套,乐享“金”质生活 四季金辉联排别墅周边配套齐备,项目西侧为市政重点打造的城南三甲医院,北侧为集商业、休闲、娱乐为一体的新龙广场,东侧紧邻串场河景观带,南边仅一路之隔即可到达九年制敬贤路实验学校。周边汇集了众多成熟小区,菜场、超市、便利店,完美的配套设施成就品质生活。 (四季金辉周边配套图) 买一处别墅,传世明选; 享一方安逸,超然洒脱。 在盐城别墅产品稀缺的背景下, 四季金辉高端联排别墅产品的问世, 让你的“别墅梦”触手可及, 照进现实! 四季金辉,专为满足对生活有所“挑剔”的你。 鉴赏专线:0515-81891111   别墅室内效果图欣赏 (客厅效果图) (主卧效果图) (主卧软饰意向图) (主卫效果图) (主卫软饰意向图) (多功能厅效果图) (多功能厅软饰意向图)   联排别墅户型鉴赏 查塔姆时光 地上建筑面积约185㎡ (一层平面图) 浪漫私家庭院 、休闲娱乐, 演绎传世别墅典范; 豪华客厅、大开间设计, 专属城市休闲空间; 独设早餐厅与厨房咫尺相连, 阳光早餐随心所用。 (二层平面图) 舒适卧室、大开间设计、尊崇典雅, 保证家人的舒适休憩; 经典设计、考究布局、连同阔景露台, 采光观景、浪漫盈然。 (三层平面图) 主卧独立配备豪华卫生间、更衣室, 细节舒心,凸显主人生活品质; 专享阔景露台,城市风景尽收眼底, 摒弃繁琐生活情绪, 流露出居住者尊贵与荣耀。
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  • 金座广场:品质与地段完美融合 地产价值投资新典范

    金座广场由盐城江洲置业有限公司开发,涵盖高端商业、公寓及住宅等,占地50000㎡,总建筑面积140000㎡。项目位于盐城火车站商圈,傲居市区大庆路与范公路交汇处,东与盐城火车站隔路相望,南与盐城汽车总站毗邻。 地段是决定楼盘现在和未来的基因。购房者越是理性,对房子的地段越是关注!金座广场置身于重要交通枢纽的繁华地段,无论是自住便利还是投资经商,其核心价值凸显无疑。 一个成熟的区域,会让幸福感大大提高。金座广场享尽交通核心地段的极致恩宠,内在价值不断攀升。项目南侧的盐城内环高架将于年底顺利通车,为交通出行打开前所未有的便利之门。 此外,项目东南侧耗资38亿的盐城综合客运枢纽站预计明年开建,建成后将与火车站、五星汽车站相映成辉,为火车站商圈增光添彩。目前,金座广场融餐饮、休闲娱乐、金融、生活配套等商业项目为一体;高架拉近火车站商圈与其它商圈的距离,大大缩短了出行时间,有效地提升火车站商圈整体商业价值。 最新动态:金座广场在售5.45米LOFT国际公寓,在售公寓户型为49㎡、62㎡、89㎡,均价7000元/㎡。C幢沿街商铺在售,户型面积30-50平,均价18000元/㎡。优惠:准现房销售,一次性98折,按揭99折。
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  • 盐城德惠·尚书房二期新品11月19日盛大认筹,邀您品鉴!

    四开四捷,屡创佳绩8月13日,首开大捷,26日全部售完,问鼎市区8月销冠......9月6日, 3#楼景观洋房中秋感恩加推,2小时售完,再破记录......10月2日,5#、8#景观洋房火爆开盘,2小时热销99%,当日售完......11月5日,6#、15#景观洋房盛大开盘,2小时劲销92%,闪耀盐城!在盐城父老乡亲的关心下,盐城德惠·尚书房二期首发新品13#楼瞰景楼王将于11月19日感恩认筹,交一万享三万,日进500元。13#楼瞰景楼王位于社区正央,拥揽近万平米江南中央景观区,诗画园林尽收眼底。德惠集团专为盐城父老乡亲的改善需求匠心打造了66席118㎡舒享三房,数量占比整个社区仅5%,诚邀品鉴。4.2米超大开间的客厅观景阳台,将室外绿意自然引入室内。居者闲暇之余,以园为画,读书品茗,心境淡然悠远。3.6米大开间主卧,宽敞明亮,独立明卫设计,尽显尊贵感和私密性。清晨醒来推开窗子,如画江南园林映入眼帘,任清新绿氧拂面。除13#楼瞰景楼王外,二期新品其他楼栋在社区位置、景观、楼距、采光等各方面亦较好,户型更是堪称经典!98-108㎡的“超高性价比”全明三房,空间合理无浪费,舒适性和功能性兼具,相比市场同等功能户型,面积减少约10-20㎡,性价比超高!
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  • 四季金辉:华丽绽放城南 品质全新升级

    四季金辉位于海洋路和人民路交汇处东侧,项目西侧为市政重点打造的城南三甲医院,北侧为集商业、休闲、娱乐为一体的新龙广场,东侧紧邻串场河景观带,南边仅一路之隔即可到达九年制敬贤路实验学校,另外项目周边还汇集了众多成熟小区,菜场、超市、便利店等一应俱全,保障了市民最基本的生活需求,完美的配套设施成就了四季金辉的品质生活。 四季金辉将由高层、洋房以及别墅组成,户型面积89-186平,首开预计推出29#、30#楼高层,户型面积89平、108平,值得一提的是,二期户型设计更加精致实用, 89平三房两厅一厨一卫设计,两卧室及客厅三开间朝南,空间极致利用,108平户型三房两厅两卫设计,主卧自带独立卫浴,时尚套房设计,功能性更强,此次推出的户型不仅实用,而且也弥补了目前城南小户型的空白,为刚需购房者提供了更多选择。
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  • 紫御府:将河岸最美景观纳入私人收藏

    古人曰:三十而知天命。三十岁,是安一个好家的年龄。几十年的拼搏和奋斗,为的就是给“爱”一个很好的归宿。此时此刻,家已经不只是一个居所,而是爱和心灵栖息的地方,任何一个人都需要一个温馨的家。紫御府作为市中心稀缺地块,以10大首创,开启盐城高端人居先河,营建超越此前所享的极致生活体验;88项精工细节,鼎立盐城住宅新标准,呈现所见即所享的顶级生活品质。 景观美宅,拥有河岸最美风情 伴水而居是中华民族恒久不变的居住情节,纵观中国城市的发展历程,不难发现一个规律,在城市沿河地带,各色建筑云集,国际品牌荟萃,已成为财智阶层的聚集地,城市的潮流风标和人居胜地。紫御府深悉城市中坚阶层对于居住及其所承载生活的深层次需求,在蟒蛇河畔、先锋岛边大手笔筑城,以世界级ART-DECO风格的滨水住宅建筑群,梦圆人们滨水而居。盐城紫御府地处串场河及蟒蛇河两河交汇处,沿河两岸风景秀丽,推窗即见灵动秀水和枝繁叶茂的的树木。夜幕降临之际,两岸灯光洒满水面,伴着微微起伏的河水,粼粼金光波动,名利、权力、风月人情等世俗纷扰顿抛脑外。 大城生活,万千繁华尽在帷幄 紫御府紧邻城市商业第一大道——解放路,繁华商业及市政配套,成就市区大城生活;大润发、新世界百货、金鹰国际等品牌商家汇集,让滨水生活繁盛和谐;银行、医院、学校、遍布全城的交通系统等金融及市政配套,使生活更加便捷。大城生活,以成就和谐丰盛生活为标准,让人们率先享受到城市成长带来的便捷与舒适。 无数人向往,少数人私享 在土地日益成为稀缺资源的今天,在无数人走进城中的时代,在市中心拥有一套住宅,便拥有了资本时代的话语权。房产价格的不断飞跃,使财智阶层实现资产保值增值的梦想变为现实。紫御府集地段、景观优势于一身,其滨水美宅,紧邻河畔,自诞生之日起,便成为人们追捧的对象。紫御府,以世界级规划理念,以ART-DECO的建筑风格,再现城市中心区璀璨人居价值。 项目动态:在售2#、3#、4#、5#楼,户型面积86-159平米!
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  • 荣悦华府

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  • 金辉集团20周年庆典召开:不忘初心,辉耀未来

    10月8日,金辉集团20周年庆典大会圆满举行,从2004年走出福州,到2009年金辉集团总部进驻北京,再到搬迁至北京望京金辉大厦,金辉集团成为了第一批将总部迁往北京核心区的闽系房企。这次20周年庆典大会不仅是金辉集团对20年来发展历程的回顾、对未来战略的思考与展望,更是对每个为金辉集团奉献力量的金辉人举办的嘉奖典礼。科学的战略布局 赢得耀人的战绩金辉于1996年在福州成立,成为全国第一批房地产开发企业,在福建良好的商业环境下得到了迅速的发展,跻身闽系房企佼佼者之列。在福州站稳脚跟后,金辉放眼全国市场,成为了第一批“走出去”的闽系房企,在2004年进入重庆市场,2006年进入西安、南京、合肥市场,2009年进入上海市场,开始了金辉的全国布局之路。为了更好的适应全国市场战略,集团于2009年将总部迁至北京,也成为了第一批将总部迁往北京的闽系房企。今天的金辉,已经成为了一家全国性的房地产开发商,连续五年入围全国房地产销售总额50强和销售面积40强。今天,金辉所追求的应该是“量”与“质”的协同发展。金辉对速度和体量的追求不是盲目的,不是竭泽而渔,是有计划有节奏的推进,规模化是当前的第一要务,同时也要合理管控风险,寻求规模与利润的平衡点,保证利润率的相对稳定,实现有质量的增长。在“质”的方面,金辉要更注重产品力的提升,注重品牌效应的建立。从经营的角度上来说,产品力是金辉的品牌与口碑,是打开市场、维护稳定客源的资本。经过多年的探索,金辉逐渐形成了改善置业产品系“优步”系与高端产品系“铭著系”这样的产品线,在不久前刚结束的9月23日金辉铭著全球发布会中,位于上海的高端系产品——海上铭著“King’s Garden”也已面向公众,预计年底上市;金陵铭著、姑苏铭著都将蓄势待发。怀以“辉耀质感生活梦想”的品牌核心,金辉集团也在努力完成、完善每个产品线的标准化建设,以此提升效率和品牌知名度。
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房企新闻

  • 王石:万科文化就这样被资本强暴就太弱了

    南玻A高管以及独立董事集体辞职的事件本周成为资本市场的头号焦点,而主导这场事件的主角正是近一年来因“万宝大战”而声名鹊起的姚振华所掌控的宝能系,由此,市场时有观点指出南玻A就是万科结局的预言,还未落停的万科股权之争再度成为资本市场的炙热话题。 11月19日,许久未公开亮相的万科主席王石,现身万科广深区域媒体见面会。王石是提前一天结束第22届联合国气候大会的行程,赶赴媒体见面会,借此再向外界发声。 现身媒体会的王石显得颇为轻松,据他称参与气候大会的议程进展顺利。针对外界关注的股权之争,他并没有直接提及,但谨慎地发表了一些观点。唯一肯定的,他依然向公众传递出他是万科价值观坚实的“卫道士”形象。 再为“不务正业”正名 王石在现场大篇幅阐述了他参与气候大会的相关情况,称这是万科承担社会责任的最好注脚,他一直捍卫万科的价值观,即公开、透明、规范、社会责任。 在7月份召开的临时股东大会上,有中小股东指责王石“不务正业”,宝能系曾经提出的罢免案理由也将此列案,万科的创始人王石对此显然颇为介怀,再次为自己正名。 “有人说我不务正业,做一些与股东利益不想干的东西,但我有底气,因为我捍卫的就是万科的文化,万科文化就是有底线,还应该承担社会责任,包括环保责任。”王石表示。 王石称,当年放弃股权的原因,是坚信中国缺的不是钱,缺的是职业经理人;还有一个原因就是自信,在大股东争夺的时候,他站在小股东面前。 在提及当前万科在资本市场面临的困局,王石坦言他非常惦记。股权之争以来,他去到万科进入的50多个城市,去感受万科一线公司的现状,力争保持团队的稳定。 王石称,万科股权事件逐渐明朗,他和万科团队坚守的万科文化没有任何动摇,在这样的动荡中,万科团队依然保持稳定,这本身就是职业经理人的操守,是万科文化的胜利。 “我自己都接到猎头的电话,开出的价格不可抗拒。”王石称,即使在这样的状况下,万科的管理团队仍然非常稳定。 相信资本有温度 纷纷扰扰的万科股权之争已持续一年有余,先有宝能系的资本入局抢下第一大股东,后有恒大高位增持且持续买入,走势仍未明朗。 王石透露了自己对股权之争的看法,他称资本对万科的侵袭,第一个原因是为了获取有价值的“壳资源”,第二个原因是“唐僧肉”,而在万科股权事件中,两者情况兼而有之。 针对近期南玻A高管离职风波,王石称不想过多谈论,但万科有信心谈未来,底气正是万科坚守的价值观。 “如果资本能够强暴了文化,那这种文化太脆弱了,万科价值观将在抵御资本入侵中起到中流砥柱的作用。”王石表示。 对于资本,王石相信资本是有温度的,金融资本和实业之间要协调。政府目前也出台了一些新政策,对金融资本进行规范。 在谈及对中小股东想说的话,王石表示,首先万科本职工作会做好,这是最基本的,促进各项业务的发展;其次就是完善信息披露,符合规范地把任何能对外披露的尽量披露,在这个方面,要感谢大股东华润的支持。 另外针对万科前三季度销售业绩落后恒大,失去全球第一大房企的“宝座”,万科方面没有公开发表态度。万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文谈及了万科的转型,称万科已经具备了在未来5-10年时间成为“不是一家房地产开发商”的所有潜质。 “房企转型有种路径,一种是资本化的,一种是走真正配套服务化的,我认为后者能走的更远,因此销售金额的排名完全没有意义。”张纪文表示。
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  • 开发商持有住宅后房价会降?别天真了!

    尽管在抑制需求端上,此轮调控仍采用那些老掉牙的办法,但在供给端,今年各地在土地出让方式上花样迭出。 继南京卖地玩起“熔断”和“摇号”后,北京也在近期出让的4宗地块上采取了创新举措。患有“土地饥渴症”的房企发现,本来上半年还在打篮球,中场休息后,下半年却变成了踢足球。好在这些在楼市调控下成长起来的房企,对游戏规则变来变去早已习以为常、见怪不怪了。 这4宗地块全部采用“限房价,竞地价”交易方式,名义上说是“竞地价”,其实地价也是设限的,竞拍时达到价格上限后,房企将转而竞拍自持住房面积。出乎意料的是,不少房企面对苛刻的出让条件不仅没有退却,反而愿意100%自持,争着抢着要当房东。相比11月初中铁拿下的海淀永丰利润微薄的地块,此波土地出让在开发商之间引发了更为激烈的竞争。 不可否认,为了杜绝地王出现,北京国土部门可谓用心良苦。但是,开发商纷纷变身房东,不但起不到平抑房价的作用,还可能适得其反,变相助推房价上涨。 何以得出上述结论?首先,此举直接导致明后年的新盘供应减少,对购房者的心理预期产生一定冲击。这4宗地合计建筑面积逾62万平米,其中住宅地块部分建筑面积50多万平米,按照出让时90/70的规定,将减少几千套房子的供应。考虑到今年迄今为止北京市宅地供应严重不足,这么大体量的地块全部由售转租,无助于扭转供求失衡的局面。 其次,目前手里有项目的开发商的惜售心理将加剧。近几年在北京拿地难是公认的,面对越来越高昂的地价和不多的土地供应,部分开发商已经有“卖一套,少一套”的想法。如果土地出让新方式得以延续,预期到房子卖完今后在北京只能当房东,开发商就更舍不得出售手里的房子,想方设法变相囤房。 如果明后年在供给端出现新盘“供应荒”,在低利率和北京限购政策未加码的前提下,北京房价将重获上涨动力。虽然北京已经进入到存量房主导的时代,但新盘供应和定价仍对市场有很大影响,新盘供应减少,将给二手房业主传递供应紧张的信号,提升他们涨价的底气。 至于租房市场,新土地出让方式无疑会增加租赁市场的房源,但房价进一步上涨的话,将会传导到房租上,令房租不降反升。 当然,新出让方式对市场的冲击程度,将取决于其将延续多久,用这种方式出让的土地规模有多大。 实际上,在平抑房价方面,自住房政策已被证明效果较为明显。2013年和2014年北京分别供应了约187万平米和295万平米的自住房用地,这些土地在2014年和2015年形成新盘供应,而这两年房价上涨被有效抑制。遗憾的是,去年北京自住房土地供应大幅减至53万平米左右,在旺盛的需求下,今年自住商品房即将断顿。 在防地王的同时,北京国土部门应继续加大自住房土地的供应。此外,今年这轮房价飙升,货币放水和信贷爆炸具有不可推卸的责任。平抑房价,关键还在于央行适度拧紧房贷水龙头。
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  • 安邦举牌中建等多家房企 意在提升自身涉房业务

    继11月17日晚中国建筑公告了安邦举牌行动后。第二天,中国建筑再度公告称,安邦资产计划未来12个月内增持不低于1亿股公司股份。   对此,华泰证券的研报指出,在长端利率趋势性下滑背景下,类似中国建筑等高分红、低估值品种对于长线资金具有相当大的吸引力。考虑到险资的长期投资理念和安邦举牌的市场效应,预计此次举牌具有显著的标杆意义,公司长期与短期投资价值将大为显现。   另有行业分析师也表示,中国建筑旗下的中海地产是国内规模最大、效益最好的房地产公司之一,尤其是在整合了中建地产与中信地产的业务后,又令中海地产的实力大增,在万科等公司股价高涨之后,其已存在明显的低估。   值得注意的是,在举牌中国建筑前,安邦便一直对地产板块的个股青睐有加,尤其是行业巨头。其举牌的A股公司包括万科A、金地集团、金融街,港股方面则举牌了远洋地产,此外安邦还持有保利地产3.41%的股份,位居第三大股东,并曾持有华业资本4.99%和中国电建0.3%的股份(目前已退出)。   除了中国建筑外,安邦还持有大量万科A、金地集团、金融街、保利地产、远洋地产的股票。目前安邦持有6家房企的股份,合计市值约622.72亿元,除万科外,安邦全部跻身上述房企的前三大股东之位。   对此,有保险行业的人士称,龙头房企整体上相比于其他行业的公司,在风控和投资收益上都相对不错,特别是那些有国资背景且股权相对分散的开发商,目前安邦举牌投资房企都是这一类型。此外,安邦还希望借助万科、远洋等公司的专业能力,帮助其经营养老地产等涉房业务。   安邦百亿元举牌   11月17日晚,中国建筑发布公告,截至当日,安邦资产通过“安邦资产-共赢3号集合资产管理产品”持有公司约15亿股,占公司普通股总股本的5%。目前,安邦人寿保险持有安邦资产52.50%的股份,安邦保险集团持有安邦资产47.50%的股份。安邦保险集团另持有安邦人寿99.984%的股份。   值得注意的是,中国建筑在公告中表示,“本公司欢迎安邦选择中国建筑并成为重要投资方”。相比于目前因举牌陷入股权之争的多家公司,中国建筑的这一表态并不多见。   就在中国建筑公告安邦资产举牌的第二天,安邦资产再度透露,计划未来12个月内增持不低于1亿股公司股份。以目前股价计算,安邦的增持计划将耗费资金至少8.2亿元,增持完成后,安邦对中国建筑的持股比例将至少上升到5.33%。   安邦方面表示,本次拟增持股份的目的,主要是出于对中国建筑未来发展的看好,推动保险资金通过资本市场进入实体经济,支持国家基础设施建设和民生工程建设,获得长期稳定财务回报,实现保险资金的增值保值。   据悉,今年7月份,保监会出台了《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》,为险资投资基础设施项目进一步松绑。业内专家认为,保监会此举将有效的扩大低利率环境下保险公司资产配置的空间,推动保险资金更加积极地参与到国家基础设施建设。   而作为我国建筑领域唯一一家由中央直接管理的国有重要骨干企业,中国建筑今年前10个月实现建筑业务新签合同额13714亿元,同比增长29.2%,环比增长113.03%;其中基建业务新签合同额4077亿元,同比增长130.4%,环比大增200.8%。   同时,中国建筑三季报显示,前9个月公司实现营业收入6702亿元,同比增长9.6%;实现归属于母公司股东的净利润247.7亿元,同比增长30.05%;实现EPS 0.79元。   对于公司盈利能力显著提升,有行业分析师认为,这主要受益于中国建筑主营业务稳健发展和中海地产收购中信集团物业组合形成的投资收益。据悉,中国建筑旗下公司完成收购中信地产形成的投资收益约65.71亿元,这一数字也较去年同期增长751.96%;   券商的报告则指出,内部整合方面,中建地产直营业务被注入中海地产,中海成为中国建筑物业开发的骨干上市平台。外延并购方面,今年上半年中海地产310亿元收购中信部分地产业务,直接增加土地储备2352万平方米,其中北上广深等一、二线城市土地占比高达89.2%,在建项目占比62.5%。今年9月份,公司完成对中信地产收购,前10个月公司累计新增土地储备2011万平米,合约销售额同比增长26.2%。截至到2016年10月份末共拥有土地储备约8867万平米,其中一、二线城市占比90%。   此外,11月8日中国建筑还公布了第二期限制性股票激励计划,拟对不超过1600名关键员工实施不超过3.2亿股限制性股票激励计划,标的来源为二级市场回购的中国建筑A股股票。测算公司授予价格不低于4.868元,对应11月7日收盘价折价40.92%。市场普遍认为这一激励较为充分,且考虑到解锁条件较低。广发证券表示,股票激励计划有望将管理层收入与公司效益紧密联系起来,激发员工动力,从历史情况来看对公司净利率提升效果明显。   巨资入股6大房企   根据中国建筑最新披露的权益变动报告书显示,“安邦资产-共赢3号集合资产管理产品”购入中国建筑股票的时间为10月份和11月份,最低交易价格为5.36元/股,最高为8.29元/股。以10月份以来的平均股价7.43元/股计算,安邦动用的举牌资金约113.4亿元。   而在近期大蓝筹普长的情况下,10月份以来,中国建筑的涨幅超过三成,有市场人士计算,安邦目前在中国建筑身上的浮盈已经达到10亿元。截至上周五收盘,按8.2元/股的价格计算,中国建筑的总市值高达2460亿元,安邦的持股市值也升至123亿元。   除了中国建筑外,安邦还持有大量万科A、金地集团、金融街、保利地产、远洋地产的股票。   这其中,安邦持有万科总股本的6.18%,市值为182.43亿元;持有金地集团20.49%股份,市值为112.08亿元;持有金融街29.98%的股份,市值为103.43亿元;持有保利地产3.41%的股份,市值为37.89亿元;持有远洋地产29.98%,市值为71.95亿港元(约人民币63.89亿元)。持有6家房企的股份,合计市值高达622.72亿元,除万科外,安邦全部跻身上述房企的前三大股东之位。
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  • 王健林:好空气是城市价值的核心要素

    11月19日,上海外滩国际金融峰会上,万达集团董事长王健林出席并演讲。会上,王健林就“全球城市与金融创新”这一主题谈到了他判断一个城市是否有价值的三个观点。他认为城市的核心价值是商业,是商业繁荣,但是好空气是城市价值的核心要素。他呼吁:“决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼,多搞一些金融中心这个城市就有价值了,不一定的。人口一旦净流出,城市的繁荣就开始走下坡路了。”王健林称,“由于空气不好,城市的商业价值就在逐渐的流失。如果持续不好,优秀的人才和公司就走了”。以下为演讲实录:尊敬的郭董事长,尊敬的各位嘉宾:我发言之前先讲一个小故事。昨天晚上我跟姜建清董事长、郭广昌还有马云坐在一块,姜董事长跟我跟马云说,说你们两个有一个外号。什么外号呢?你们叫马王爷呀。我当时觉得还可以,都叫爷了,马王爷,还可以,昨天晚上想想不对,应该叫王马爷,为啥呢?如果叫马王爷容易被别人理解只是叫姓马的王爷,跟我没有关系了,以后这个名得改改,叫别人一听,王马爷,王、马两个都叫爷,要不然有问题。我想根据会议的主题讲一下城市价值。我想简单讲三点:第一,城由市兴城市是怎么来的?城市的来由是有争论的,经济学当中还专门有城市学。我认为城是由市而兴起的。有市场和商业的繁荣才带来了城市的扩大。比如说扬州、上海。明清时期的扬州,因为盐茶贸易的聚集,很多商人都在那里做生意,所以就形成了很大的城市。最鼎盛时期,一个扬州就占了全国贸易的1/5,当时根本找不到上海。后来因为海运兴起,大家觉得把货运到上海更方便,做生意的多了,贸易多了,上海繁荣了。其实世界各国城市都是如此。哪一个城市被称之为“世界城市”或者世界中心城市,无疑不是因为商业繁荣带来的,不会是因为别的。这是我的第一个观点,就是商业繁荣决定城市的价值。第二,城市的核心价值是商业,是商业繁荣1.现在一般人说地段好,说地值钱。他是指什么呢?说这个地方是“黄金地段”“钻石地段”,基本上都是指土地处于核心商业区,所以这个地方就好,地价就贵。当然居住区环境很好房价也会很高,但不会说它是“钻石地段”“核心区”。上海的“钻石地段”也就是一个中心:淮海路、南京路,三个副中心:徐家汇、五角场等等。所谓的中心、副中心就是看商业聚集度、繁荣程度。所以城市要搞清楚自己的核心价就是创造商业繁荣,维持商业繁荣。当然还有另外一个指标就是人口的聚集,人口持续流入以维持商业繁荣。刚刚讲到“全球城市”也是如此。像巴黎、香港、东京、北京、上海这些地方都是如此。城市的核心价值就是商业地段。2.城市辐射力也是由商业价值决定。一个大的城市会产生辐射作用,带动周边区域的发展。整个长江三角洲就是由上海这个城市带动的,因为商业繁荣,辐射到整个长江三角洲,大概有十五六个城市,他有辐射力,这个辐射力基本上就是由这个城市的商贸活动决定的。不是由这个城市的GDP、财政收入决定的。主要是靠商贸活动来决定这个城市有没有辐射力。比如说我们旁边最近的两个例子,一说江苏省的中心城市,如果说讲GDP的话一定是苏州。但是为什么大家一说江苏的中心城市是南京而不是苏州呢?我想把这些问题搞清楚了,有利于我们的决策者,有利于企业家,共同决定如何创造、维持这个城市的繁荣。就是用总书记的话来讲,不能唯GDP论,城市、地区的繁荣就是要很好的研究这个问题。第三,如何保持城市的价值?城市是有价值的,核心是商业价值,如何使城市持续保持它的价值,而不被淘汰呢?其实历史上,很少有一个城市持续几百年、几千年的维持其繁荣,维持其中心地位。过去中东欧,古罗马多厉害,历史上有很多中心城市都是非常厉害的,再往几百年前扬州比上海厉害多了,一直是在转移的,为什么转移?就是因为这个城市中心价值转移了。我纯粹从商业角度来说:1.要合理的商业布局。创造商业价值首先要有一个合理的规划。而不是说,建的越多越好,这个多和少是有一个平衡点的。就是一定要有合理规划,不仅是商业中心,包括写字楼宇,包括其他服务商业类的设施都有一个合理的点。中国的古代哲学、儒家哲学,核心就是两点。竖着讲中庸,不偏不倚,横着讲平衡。我举一个例子,比如说沈阳市有一条青年路,这一条大街上布局了数百栋写字楼,三十多个购物中心,其结果就是现在这条街很惨淡,并没有繁荣起来。所以说它并不是布的越多越好,而是合理的布局,还要根据现代交通的拥堵程度,还要进行分散。2.创造一个优美的环境,城市商业价值是在商业、写字楼、金融贸易交易广场等等。但是你看凡是城市当中靠着河、湖、绿地的这些楼宇、地段更值钱。就好象现在郭广昌先生所打造的BFC一样,为什么这个地方牛?就是沿着黄浦江,上海最值钱的是可以看到黄浦江。在中心绿地旁边的也值钱,这说明现代城市的商业价值除了布局之外,人们还是希望在这个城市里有更加优美的环境,疏密有度。当然还有交通方便。也就是说创造一个优美的环境也是保持城市商业价值的重要方面。3.好空气是城市价值的核心要素。以前这个是忽略不计的,但是最近这几年成为了一个城市价值的重要因素。现在麻烦了,北京、上海这两个核心城市空气不太好。不要小看这个问题,由于空气不好,城市的商业价值就在逐渐的流失。如果持续不好,优秀的人才和公司就走了,好的公司就搬了,科研人才、金融机构、贸易公司也许都走了。所以在当前中国,我为什么讲城市价值,希望城市的经营者,特别是核心决策者要把治理好的空气当做保持这个城市核心价值的要点来抓,要真的下决心抓,要不然的话,真的是很麻烦的。所以我借此机会也呼吁一下,现在中国很多城市都有空气问题。所以决策者不要简单认为多建一些地铁、写字楼,多搞一些金融中心这个城市就有价值了,不一定的。人口一旦净流出,城市的繁荣就开始走下坡路了。
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  • 房企前三季度存货两极化 集中度进一步提升

    随着楼市进入下半场以及楼市调控之后国内房地产行业的深度调整,行业分化将越来越明显,企业格局也将发生变化,规模化发展与提高市场占有率仍将成为龙头房企的重要目标。机构统计显示,今年三季度存货金额同比上涨排名靠前仍然是大型房企,对于规模导向型房企而言,增加土地储备是进一步规模化的前提条件。同策咨询研究部总监张宏伟认为,2017年年中楼市将进入新一轮市场调整期,这将导致更多中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企则成为逆势发展的机会,通过股权收购与合作等方式增加土地储备,增强规模化优势。统计显示,今年前10月销售额排行前三位的房企销售总额为9001亿元,占全国商品房销售额比重9.84%;销售金额前十企业总额约为18300亿元,占全国商品房销售额比重约为20%,市场集中度越来越高。根据统计,今年三季度A股上市房企存货规模超过千亿元的房企仍然是6家,除保利地产环比有小幅下滑以外,其他5家房企存货规模均保持稳定增长。前三季度存货环比上涨金额超过100亿元的有6家房企。其中上涨金额最大的是绿地控股,3个月内上涨216亿元。期内绿地控股新增土地储备面积大于销售面积62万平方米,同时新增开工面积1365万平方米,随着越来越多的项目进入建设阶段,同样也会增加存货规模。前三季度存货上涨幅度最大的是信达地产,上涨幅度为45.38%,存货金额从上半年的334亿元,扩大到485亿元,上涨金额及幅度均位于前列。其依托中国信达的金融资源,加快了土地储备和项目开发节奏,前三季度信达地产新增土地权益面积77.4万平方米。同策咨询研究部一份研究报告显示, 监测样本企业的存货情况发现,存货金额呈持续增长趋势,这一方面与行业集中度有关,另一方面,部分房企提出了保持销售规模较高增速的企业发展战略,进而带动了激进的土储策略。截至2016年三季度,A股样本房企存货总额34194亿元,环比今年上半年的32692亿元,进一步增加4.6%,较2015年同期增加16.79%。存货总额上涨主要由大型房企带动,存货排名TOP30的房企存货总额占105家样本企业总额的82.2%,同比扩大2.2%。从企业层面来看,2016年三季度,56%的房企存货同比保持上涨,存货同比下降的房企数量较今年上半年扩大6%,小型房企加速退出房地产行业。存货下降比例及金额较高的房企大致可以分为两类:一类是存货不稳定的中小型房企,项目销售结转后,后续土地储备没有及时补充;另一类是转型期房企,此类房企也多属于中小规模。如苏州高新转型地产、金融、旅游、环保四大板块;新潮能源转型油气行业等。同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着楼市进入下半场与调整期,房地产对专业化要求越来越高,非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地布局、产品研发、融资渠道构建、营销推广、物业服务等方面无法实现成本降低,也无法实现高周转中盈利,这时,上述房企有可能因此退出房地产或被其他房企收购。
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  • 房地产市场是否已进入衰退期?新华社三问楼市

    全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策,为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下,市场会由此进入“寒冬”吗?投资面大、产业链长的房地产行业,未来的发展空间和机遇在哪里?新华社记者近日赴多地调研楼市,采访了业界、学界和政府官员。房地产市场进入衰退期了吗?房地产市场进入衰退期了吗?房地产投资需求峰值是否已过?处于多方利益博弈下的房地产业,未来走势牵动各方神经。中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为,房地产投资历史需求峰值已过,这是一个大的判断,是一个大的格局。过去15年,我国房地产业以超过20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点,仅为1%。国家统计局最新数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。刘世锦说,城镇居民住宅构成房地产投资70%,其历史需求峰值是1200万到1300万住户,2014年已经达到峰值,之后房地产投资总量上就是持平,然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。不少业界和专家认为,“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去,但依然处于大周期向前的“白银时代”。万科集团副总裁刘肖说,中国城镇化在继续,收入水平在提高,消费在升级,过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失,我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代,仍有发展潜力。融创东南区域公司副总邵佳认为,中国楼市存在大周期和小周期,整个大周期是向前的,目前只是处于投资过热的一个小周期。北京一家知名民营房企区域负责人认为,近期陆续出台的房地产新政可能会对短期内市场交易带来影响,但不会影响房地产企业长期的投资信心。企业不排斥调控,非理性上涨是一种不健康状态。“我们相信房地产市场会平稳增长下去。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,基于房地产周期的经验和未来趋势的判断,本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能迎来一个短期的调整期,政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。未来发展空间还有多大? 爱恨交织房地产。一方面,房地产行业对经济增长可形成重要支撑,另一方面,过度投机引发泡沫,扭曲资源配置,损害实业和创新,为长期经济发展埋下隐患。房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势,也讨论着是否有房地产泡沫。杭州透明售房研究院院长方张接说,泡沫缺乏很科学的界定,按照租售比和房产收入比这些国际标准来说,我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场,需要打一个问号。但对于房价过度上涨的危害,业界却持普遍一致看法:如果暴涨就有可能暴跌,就可能会引发系统性金融风险。此外,各路资金大量流向房地产,也会导致实体经济投资越来越少,并对社会风气带来不良影响。长远看,中国经济转型升级背景下,房地产市场发展空间有多大?在控制好投资和投机需求的前提下,房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前,我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变,未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。“城市里改善性需求生生不息,人们对好房子的追求会经历一个相当长的过程。”方张接说。房地产企业碧桂园对我国1600多个三四线城市进行了市场调研。碧桂园文化与品牌管理部负责人说,根据调研结果,三四线城市居民的改善性需求很明显,尤其对品质优、有物业服务、社区环境好的住房需求高。目前碧桂园项目进入了300多个三四线城镇,未来空间依然很大。调控如何因城施策?房地产市场的长期健康发展,离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”,需共同运用市场之手和行政之手。当前房地产市场分化态势明显。一方面,一二线热点城市房价上涨过快,如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市,以及内地的一些区域性中心城市。另一方面,东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳,一些三四线城市库存压力仍然较大。中国房地产业协会原副会长朱中一说,目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在,调控政策要根据市场变化及时做出调整,未来调控应兼顾去库存和控房价,市场才能平稳发展。“房地产调控须实行分类指导,因城施策。”中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平说,热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫,三四线城市和县城的重点依然是去库存。刘肖说,因城施策不仅要从需求端发力,关键要在供给侧结构性改革的大思路下,从土地、房产的供给端着手建立长效机制,优化地产、租房、普通商品房、保障房等的供应结构。对于北上广深等一线城市,北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰建议,盘活存量更应成为市场增长的主要空间。“虽然一些城市的房屋空置量无法统计,但房屋空置的情况却很普遍。希望政府优化调控政策,让改善性住房的购买人群可以进入市场。”受访专家表示,未来开发商需围绕新的消费需求和习惯进行个性化定制服务,发展社区商业、养老、旅游、文化等配套服务,打造新型房地产增长模式和产业集群。中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说,当前房地产市场区域分化严重,冷热不均,已经产生了资源错配,也加大了宏观调控难度。未来要着力推进均衡发展和协调发展,缩小区域性地区差距和城乡差别,推进公共服务均等化,以产业发展带动科学合理的城镇化,引导人口流动,因城而异制定房地产调控政策,缓解房地产市场严重分化的局面。
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  • 汪涛:房地产市场面临再次调整 将拖累经济增长

    针对中国房地产市场的未来发展,瑞银中国首席经济学家汪涛的判断是:今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求,而且房地产调控措施不断出台,未来两年房地产市场将再次面临调整,房地产活动很可能走弱。在经历了两年的调整和政策不断放松之后,今年房地产销售增长大幅反弹、建设活动温和复苏。受益于居民购买力提升、按揭贷款利率下降和可得性改善、以及相关政策支持,今年1-10月全国房地产销售同比大增27%。新开工也从2014-15年两位数的深度下跌转为同比增长8%。销售强劲、而新开工和建设活动好转相对滞后,因此各线城市库存均明显下降,支撑房价上涨。房地产投资同比增速扭转了此前的放缓势头,今年前10个月同比增长了6.6%。瑞银建设活动指数也在2014年以来首次转正。汪涛指出,从基本面来看,我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓,应无法支撑销售如此强劲的增长。但居民提前透支部分购房需求,主要担心未来房价过高、或把握税费和贷款成本较低的时间窗口。今年三季度房价快速上升的趋势蔓延开来,有数个城市同比房价涨幅超50%。决策层多次表达对新一轮房地产泡沫的担忧,随后自9月底开始20多个地方政府陆续出台了房地产调控措施,包括重启或收紧限购令、提高首付比例、暂停房贷利率优惠、收紧对开发商利用影子信贷的监管、收紧土地出让金管理的相关措施、要求地方政府增加土地供给等。汪涛预计,到今年年底和明年房地产销售会更明显地放缓,2017年增速放缓至0-2%。房地产建设和投资滞后于销售反弹、增速也较为温和,短期内其增长势头或可再持续一段时间。再加上去年同期基数较低,四季度房地产投资应可以保持温和的同比增长,支撑整体GDP。但随着2017年房地产销售增速明显下滑,预计届时建设和投资也将放缓。“不过本轮房地产市场调整幅度应比2014年-2015年更温和。”汪涛分析称,决策层并不希望房地产市场大幅调整、拖累增长,因此到目前为止的房地产调控措施整体较为温和、且因城施策;房地产库存水平已较两年前全面下降;今年房地产建设和投资的回暖缓慢且温和,因此之后的下跌幅度应不会超过2014-15年。此外,过去两三年,多个房地产相关工业行业都出现了深度调整和明显去库存,这也有助于限制这些行业的下跌空间。
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  • 中国社科院副院长:房地产对经济的推动不可持续

    “十三五”期间,中国经济增长的上限和下限在哪里? 11月17日,中国社会科学院副院长蔡昉在“《财经》年会2017:预测与战略”上解读称,中国经济的增长应该在一个相对合理的区间内,下限总的来说是在‘十三五’时期保持平均6.2%的速度,上限是6.7%的增长速度。 蔡昉说,去年的经济增长速度,很大的一部分来自于金融、股市的推动;今年的经济增长,也很可能会有很大的一部分来自于房地产的推动。这些推动都是不可持续的,甚至可能是不够健康的。 在蔡昉看来,(经济增长的)下限,是当前理论上推算出来的潜在增长率,不会出现通货膨胀,也不会出现周期性失业现象,就是一个可行的增长速度。潜在增长率是根据生产要素供给,比如劳动力的供给,人力资本的供给、资本的回报率,以及这些生产要素的配置,也就是全要素生产率的变化决定的。更具体的说,它和我们人口红利从强劲到逐渐消失的变化是有关系的。如果经济增长速度跌到底线之下,低于潜在增长能力,意味着生产要素没有得到充分的使用。当劳动力没有得到充分使用的时候,就出现了周期性的失业状况,这是我们为什么不能低于底线的一个原因。 蔡昉说,我们设想有一系列的改革保持下去的话,能够获得额外的潜在增长能力,也就是潜在增长力+改革红利,因此在6.2%的基础上可以达到更高,上限应该是6.7%的增长速度。 蔡昉指出,“如果现在追求一个超过经济增长上限的增长速度,总的来说,必然是过度刺激的结果。”因为改革红利决定上限,恐怕改革不会进展到超过6.7%的那个程度,这只能是过度刺激的结果。而这些过度刺激,意味着过于宽松的货币政策,根据历史经验,它必然会滋生资产泡沫,助长了杠杆的提升,最终可能会酿造出系统性的风险。” 蔡昉最后强调,要推动和加快改革需要形成几个共识。第一,不要把改革看作是和经济增长非此即彼,或者此消彼涨,两者是可以互相促进的,改革是可以带来实实在在的改革红利,可以提高潜在增长率。第二,在推行改革的时候也有成本,因此改革不是免费的午餐,至少几项重要改革都需要增加财政支出。 他举例说,比如户籍制度改革,其核心是让农民工变成市民,享受基本均等的公共服务,在这个过程中,即使有些社会保障项目是参与者自己做的贡献,但在所有的社会保障项目里都是有财政补贴的,因此把更多的人纳入到社会保障体系中,也就意味着更多的财政支出。 “我们要在中央政府和地方政府之间分担改革的成本,分享改革的红利,这样才能做到各级政府都有改革的相同激励,否则激励不相容,就会产生冲突,产生观望和等待。” 蔡昉说。
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  • 万科跟投机制样本:项目年收益率14%属正常水平

    11月14日,国家统计局发布的数据显示,今年1~10月,全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%,增速比1~9月提高0.8个百分点。其中,住宅投资56294亿元,增长5.9%。   中原地产市场总监张大伟表示,在前期市场火爆局面的支撑下,预计全年房地产销售总额达11万亿元,销售面积达13.5亿平方米,将全面刷新历史纪录。   赶集网蓝领招聘数据研究院的调查报告显示,房地产营销人员的职位需求持续增加,房地产中介人员的薪资一路看涨,平均月薪超过8000元,人均涨幅高达18%以上。   实行合伙人制的房企参与项目跟投的员工也将成为这一轮行情的直接受益者。具有多年房地产从业经验的一位内部人士告诉《每日经济新闻》记者,在项目跟投机制中,受益于销售业绩大涨,今年参与跟投的员工的收益将出现一定幅度的上涨。   但是,并不是所有的员工工资都有上涨,甚至也出现员工工资同比下降的情况。各开发商之间进行着一场综合实力的优胜劣汰,从业人员的考核机制也相应发生了变化,如果不能调整状态迎头赶上,那么也无法分享这场行情盛宴。   跟投项目 年收益率可达14%   作为中国最大的住宅地产开发商之一,万科虽深陷股权之争,但其业绩也出现较大幅度的上涨。今年前10个月,万科实现销售金额3118.9亿元,同比增长52.8%。前三季度,万科实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元,同比增长20.5%;房地产业务毛利率为17.92%,较上半年微增0.37个百分点,预计全年毛利率将进一步回升。   相较于多数房地产企业处于增收不增利的情况,万科则实现了利润和规模双双上涨。   关于员工薪资,一位接近万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者,万科员工的工资每年都有一定程度的上涨,考虑到通货膨胀的缘故,底薪会按照一定比例上调。万科职业经理人的收入直接和业绩挂钩,在考核机制中,利润的增长远比规模的增长更为重要。整体而言,在业绩增长之下,员工收入提升是大概率事件。   一位参与项目跟投的万科员工告诉《每日经济新闻》记者,目前其所跟投项目并未进入“收割期”,一般获取收益需要项目现金流回正,每个项目的时间不一样,一般需要2~3年,收益会高于银行的定期存款,还是可以接受的。   该员工跟投了万科全国的40多个项目。谈及项目选择,其表示一般选择距离市中心近、地价便宜的项目,最重要的是资金回笼快,有时也会选择一些跟投人数多的项目。   该员工表示,跟投机制给员工提供了一个投资渠道,但也存在一定风险。跟投项目均通过评估审核,但也不排除存在销售进展缓慢、资金沉在项目上迟迟不能回笼的情况。   一位有多年房地产从业经验的业内人士告诉《每日经济新闻》记者,今年房企业绩大涨,实行合伙人机制的公司里参与项目跟投的员工今年的收益会出现一定幅度的增长。   具有多年房地产猎头经验的蓝先生告诉《每日经济新闻》记者,万科珠三角某城市公司一位财物总监,年薪过百万元,名下跟投了一个项目,一年基本收益率达14%左右,本金和投资收益预计在5年内可以全部收回。   据一位接近万科的内部人士告诉《每日经济新闻》记者,跟投项目一年14%的收益率属于正常水平,目前跟投的项目中绝大多数是盈利的,也存在尚未盈利的项目。广深和上海项目盈利能力强一些,关键看拿地和产品打造情况。合伙人制度主要是为了激励员工的积极性,项目的运营和盈利情况和员工投资收益直接相关。   业绩好了 分蛋糕的人多了   相较于万科员工跟投项目实现了投资渠道拓宽和收益增加,某一线房企的部分员工则出现了收入下滑。   某一线房企的工作人员铴先生(化名)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,公司在规模快速扩张之际,考核方式以及人员结构发生变化,项目团队增加了人员以及中高层领导,虽然业绩好了,但是分蛋糕的人多了,所获得的收益就减少了。   据铴先生介绍,公司今年新加入了海外项目销售考核,如果海外项目销售业绩不达标,则要扣钱,如果业绩好就能获得丰厚的奖励。同时每人每月都要拿出1000元作为众筹资金给公司,以此奖励海外销售业绩优秀的同事,这就进一步拉大了收入差距。从目前来看,铴先生月收入出现了20%左右的下滑。   谈及项目跟投,铴先生表示在业绩好的情况下,跟投获得的回报相当可观,但自己没有多余的资金,加上跟投项目回报周期较长,要到项目结算才收回投资收益,中途离职等不确定性因素太多。   蓝先生告诉《每日经济新闻》记者,据观察,今年跳槽的员工少了,尤其是华南区域流动较少,华东区域的流动频率高一些。蓝先生介绍,跳槽主要和三个方面的因素有关,工作环境、收入以及个人能力,在收入少的情况下跳槽的频率会更高。   从蓝先生介绍的3个非营销线高管跳槽案例中可以发现,薪资涨幅在20%~ 40%不等。而营销线的工作人员在今年这一轮业绩上涨之下的薪资涨幅,蓝先生认为是“离谱”的,因为收入直接和年终效应挂钩,涨幅基本上都在25%以上。
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  • 央行报告:M1受房地产市场活跃等影响增速较高

    11月8日消息,中国央行发布三季度货币政策执行报告。报告显示,9月末,狭义货币供应量M1余额为45.4万亿元,同比增长24.7%,增速比6月末高0.1个百分点。
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  • 央行报告:弃房价稳汇率与弃汇率稳房价皆不可取

    “弃房价、稳汇率”还是“弃汇率、稳房价”?在央行看来,这两种方案都不是好的做法,也都夸大了各自领域的风险。这是昨日发布的《2016年第三季度中国货币政策执
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  • 造谣深圳水贝村每户拆迁款2亿元 三人遭警方拘留

    10月24日,警方接报接:有网民发布题为“深圳水贝村拆迁 每家赔偿至少2亿”的文章涉嫌散布谣言,已引发微信公众号、朋友圈以及新浪微博等大量关注和转发
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  • 房企也想分短租这块蛋糕 但定价能和房东PK吗

    试图分食住宿分享经济这块蛋糕的除了蜂拥而至的短租平台和在线旅行社(OTA)之外,居然又多了房地产开发商。
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  • 武汉楼盘以精装价备案卖毛坯 被责令限期整改

    中国青年报11月9日消息,从咨询到开盘购买,两个月时间,房子每平方米单价报价涨了数千元;业主到房管局查询才得知,购买的是毛坯房,开发商备案价却系装修房价
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  • 房企扎推试水特色小镇 专家:防止大搞房地产开发

    开发商大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去,在一二线城市地价高企的背景下,房地产开发商似乎看到了又一个发展方向——建设“特色小镇”。
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  • 苏大剧院内景首次曝光效果超酷炫 设备仍在调试

    位于南京河西滨江的江苏大剧院,近日进行了试灯,“四颗水滴”在夜空中璀璨夺目,简直美到没朋友。
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  • 南京出台文件 大波文化福利 全市图书馆将一卡通

    曾几何时,街头的书报亭作为南京的一张“城市名片”让人引以为豪。然而,随着街巷的出新,主城的一些书报亭陆续被拆除。
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  • 上海催缴房产税:税收能否降温楼市?

    上海税务部门一则及时缴纳房产税的告示,让房产税又一次引起了关注。而香港特区政府对炒房者提高印花税的举措,则让税收政策可能会对房地产有什么样的调节作用,
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  • 南京整治虚假房源 中介发二手房信息须房主签字

    但凡卖过二手房的市民都知道,只要自己把房源信息发布到网上,很快就有一批中介把房源信息“占为己有”对外发布。
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  • 发改委、住建部开展商品房中介门店明码标价检查

    11月8日,国家发改委、住建部通知,11月10日至12月10日将对全国范围内的房地产开发企业和房地产中介机构,开展企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价检查。
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  • 多城楼市调控再加码 2017总基调“稳”字当先

    房价似乎要涨不动了? 国家统计局11月18日发布的数据显示,10月份全国70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,多城房价环比涨幅快速回落。 和这个数据对应的是,多地楼市调控政策再度加码:杭州、武汉与深圳相继发布了楼市新政,从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了加码。更有媒体报道,房地产重点调控名单还可能继续扩围。 按照统计局的数据,房地产行业对中国1~9月GDP增长贡献了8%。而来自中金公司的测算显示,地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%,无论哪个数据都表明房地产在中国经济中的分量。 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊也对记者分析称,“短期内随着房地产调控政策的逐步落实以及投资者对房价走势预期的改变,房地产投资增速会逐步放缓,从而对经济的拉动作用逐步减弱,考虑到房地产销售领先房地产投资两个季度左右,明年二季度房地产投资下滑会比较明显,届时再加上基建投资的边际效应减弱,中国经济压力会明显上升。” 楼市调控再升级 11月15日,深圳市住房公积金管理中心网站发布通知称,要求调整公积金贷款首付款比例,公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%,名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。这是继国庆开启限购后,深圳出台的又一个调控政策。 在此一天前,武汉市深夜也再出限购政策。从11月15日开始,本市户籍禁止购买第三套住房,非本市户籍则需提供武汉市连续缴纳2年社保或个人所得税证明,并且对于补缴的不予承认。 更早之前,11月9日,杭州市也上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例,暂停发放第三套及以上住房贷款。 不同的城市,同样的是即刻执行、同样是从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了加码。其中,杭州已经是9月以来第四次调控政策加码,武汉也是第三次。 11月18日,国家统计局数据发布后,这些城市的另一个共同点也浮现出来:杭州、武汉房价环比涨幅均较高。杭州10月新建商品房价格环比上涨3.2%,武汉10月房价环比涨幅较9月还上涨了3.6%。 “热点城市谁涨谁调控”的预期正在逐步形成。“此类调控会使得购房者入市成本继续增加,从后续市场表现来看,会使得炒房需求减少;同时也能够稳定市场预期。一般来说,二线城市会继续跟进。而一线城市近期只需要对预售证发放进行严格把控。另外,从后续跟进的角度看,后续财税政策收紧是一个大概率事件。这需要提防风险,但对于刚需购房者来说影响不会太大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析称,“控制房价的目标依然是近期地方政府需要考虑的内容,所以其他二线城市近期也不排除会出台其他相应的调控政策来辅助此前既有的政策。” 随着房地产销量下滑,未来地产投资回升持续性存疑。不过截至到10月份,房地产开发投资同比增长6.6%,增速比前9个月提高0.8个百分点,连续3个月回升;尤其10月当月增速甚至达到了两位数,同比增长13.5%,为2014年5月以来的最高增速。 对于这一数据,在高盛高华首席中国经济学家宋宇看来,投资增速通常滞后于销售数据,预计房地产投资在年内剩余时间里将依然保持强劲,但明年可能面临更大的下行压力。 海通证券首席宏观分析师姜超指出,过去的一年多,由于地产销售增速大幅回升,全国房地产库存有明显下降,以房地产待售面积衡量的全国商品房库存销售比(商品房待售面积/过去三个月销售面积均值)在2016年初高达7.3,而到了9月份已经降至5.1,但是假如未来几个月的地产销售增速平均下滑-20%,那么全国商品房库存销售比将立即上升至6个月以上,达到过去几年历史同期的峰值水平,这也就意味着地产投资和新开工的扩张很难持续。 “房地产市场回暖短期可以促进经济增长,主要表现在房地产开工增加推升固定资产投资,房地产上下游产业带动工业生产加速,房价上涨带来的财富效应促进消费,以及对原材料的需求推高大宗商品等原材料价格进而推高通胀。”瑞穗证券首席经济学家沈建光表示。 “相对稳定”的政策预期 鉴于房地产在国内的“金融属性”强烈,房地产市场趋于平稳之时, 逐利的流动性也可能重新导演“蒜你狠”“豆你玩”的故事。 近期大蒜价格猛涨发出的信号不容忽视。 国家发改委10月31日公布的10月全国小农产品价格情况显示,10月大蒜的批发价格和零售价格分别为7.24元/斤和7.89元/斤,同比上涨90%和67.9%。另一农产品辣椒据卓创资讯统计收购价为7.10~7.15元/斤,比同期均价相比涨幅60%。 这样的故事套路在以往屡屡上演过。在2006~2007年及2010~2011年这两个通胀周期中,大蒜的价格都先于CPI两个月开始走高。 目前, 10月CPI同比上涨2.1%,进入11月份猪肉价格回弹,蔬菜价格也处于回升状态,食品价格回升。非食品价格继续上行,衣着和医药价格保持上行态势,由于能源价格上涨,居民用能源价格和交通费用上行。 “11月份翘尾影响仍然是2.1,之后4个月翘尾影响下滑。CPI四季度约为2.2%,但2016年一季度CPI超过2%有难度 。”银河证券首席经济学家潘向东对记者分析称。 这一背景下,在稳健控制流动性的同时,引导资金“脱虚向实”依然是摆在决策层面前的难题。 11月7日至11月13日,各期限逆回购合计到期6700亿元,央行展开7天逆回购操作2600亿元,利率维持2.25%不变,展开14天逆回购操作1000亿元,利率维持2.40%不变,展开28天逆回购100亿元,利率维持2.55%,央行票据到期投放100亿元,一周合计实现净回笼2900亿元。 “近期货币市场资金压力有所缓解,短期利率回落,央行顺势回收短期货币投放工具,各期限工具投放规模均有压缩,当前存续工具更多地被替换为期限更长的28天逆回购和MLF(中期借贷便利),一方面可以填补资本外流带来的长期货币缺口,另一方面适度提高金融机构资金成本,用价格手段抑制过度扩张。”潘向东指出。 沈建光认为,当前全球货币政策宽松,中国经济基本面也不支持加息周期,同时降息降准会推高资产泡沫同时增大人民币贬值压力,负面效应较大。所以,《2016年第3季度货币政策执行报告》罕见的七提“泡沫”,意味着未来政策或从保增长更多的向防泡沫倾斜,货币政策可能有所收紧。 “未来的货币政策会保持相对稳定,基准利率或准备金率在未来一年不会变化,但通过一些定向措施,实际流动性较2016年会有所收紧。”他说。 央行网站11月8日发布的2016年第三季度货币政策执行报告指出,坚持实施稳健的货币政策,保持灵活适度,适时预调微调,增强针对性和有效性,做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理,为结构性改革营造中性适度的货币金融环境,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。 中央经济工作会议即将召开,业内人士预计,2017年政策总基调可能仍是“稳中求进”,政策以稳为主,宏观调控料继续采取“积极财政、稳健货币”组合。
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  • 楼市密集调控50天:市场降温 购房人重获议价权

    9月30日,北京率先推出新一轮楼市调控政策,全国20余热点城市紧随其后。目前,距离密集调控期已经过去了50多天。那么,调控政策对楼市在哪些方面产生了影响,调控效果如何?未来调控将继续收紧还是有望宽松?北京多名地产中介人士告诉记者,从直观上来看,“930楼市新政”相当于是在高烧的楼市上面泼了一盆水,市场迅速降温。此前出现的“涨价毁约”、多个客户抢一套房的情况已销声匿迹。 自北京出台“930楼市新政”开始,全国20多个城市密集出台调控措施。随着调控的深入,50多天过去了,市场预期迅速扭转。 一线城市本月中上旬成交量下调两成多 11月中上旬全国主要城市市场的成交量继续下调,54城市合计签约量15.36万套,连续2个月开始出现环比下调。随着签约周期的变化,部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后,市场成交量开始显著下调,特别是一线城市11月中上旬成交量下调了23.5%。 另外,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致,这表明了22城市的政策收紧已令全国主要城市的市场行情都受到了波及影响。 购房者50天后重获议价权 最能体会到北京楼市降温的是房地产中介人士。昨日,朝阳区高碑店附近的一家地产中介人士告诉记者,“930楼市新政”出台一个月以后,感觉市场的温度一下降低了许多,前来打听、咨询楼市情况的人士虽然没有减少太多,但是此前那种看房客身上紧张、焦虑的神态已不多见。购房者变得从容了很多,他们现在并不着急出手,而是会反复对比房源,对房屋的年限、位置、贷款的力度仔细斟酌,甚至对房源的折扣力度提出要求。“刚成交的一套房子,由于业主着急出手,挂了一个月没有成交,就主动给一位比较有诚意买房者20万的折扣。”这名地产中介人士表示,这在50天前是不可思议的事。 记者了解到,在新政出台之后,一些本来着急入市的人士推迟了自己的买房计划。把买房计划推迟到明年上半年的钟女士告诉记者,“930楼市新政”出台之前,卖方纷纷加价,市场虚火太大,这种氛围一过,即使北京楼市不会大幅下跌,也会有一些调整,不妨再观望半年再说。 二手房网签量下调明显 房地产中介人士对市场的感受在网签量上也得到了印证。10月以来,多地二手房的网签量呈下滑态势。进入11月,北京二手住宅工作日网签量全面下滑至1000套以下,最高为11月7日的998套,最低为11月1日的646套,平均每个工作日网签834套。北京上次出现这种工作日网签量连续低于1000套的时间是在6月份。来自链家网的数据显示,北京市二手房10月新增房源量35500套,环比上月下跌15.01%。10月新增客源量95580人,环比上月下跌26.7%。10月带看量338788人,环比上月下跌31.47%。 据业内人士分析称,“930新政”释放的调控信号改变了市场预期,购房者普遍冷静下来,由积极入市转为了等待观望。 高价地减少土地市场降温明显 调控的影响在土地市场方面也产生了较大的影响。统计数据显示,从北京出来“930楼市新政”到11月20日,全国高价地数量明显减少,以10亿地块+溢价率100%为标准,10月单月只有17宗,而11月截至20日只有12宗。在调控政策继续深入下,8-9月各地高价地频繁出现的现象在10-11月明显减少。 不过,虽然土地市场降温明显,但房企拿地的热情却依旧高涨。昨日,龙湖地产和首都开发公司拍得广州白云新城一块宅地,总价达32亿元,楼面价约4.7万每平方米,赶超当地房价,并刷新今年8月雅居乐创下的纪录。 政策走向 调控将持续从紧 分析人士指出,本轮楼市的调控力度已经超出了市场预期。市场整体政策环境将持续从紧。杭州、武汉、成都、南昌、深圳、东莞等地纷纷对调控政策进行了升级。比如深圳及东莞均对公积金政策作出调整,深圳购买第2套住房的公积金贷款首付款比例要求不低于70%,东莞将公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%。 十一之后,各地调控政策频繁出现升级,且本轮房地产调控与往年最大的不同是,持续地打补丁、加压力。业内人士称,本轮房地产调控最大的特征是执行力度前所未有的严格。这意味着,未来将有一批涨幅较快的城市继续加强调控措施。
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  • 年底前还有这四件大事会发生 将影响你生活

    距离2016年结束只剩下1个多月的时间,不过,在年底前,还会有许多大事发生——同一银行异地转账将不收手续费、ATM机转账24小时内可撤销、火车票预售期将暂调为30天、年底前电话实名率达到100%……这些变化或多或少都将对你我的生活产生影响。 同一银行异地转账将不收手续费 又一笔手续费要省了!根据央行9月底发布的《关于加强支付结算管理防范电信网络新型违法犯罪有关事项的通知》,自2016年12月1日起,银行业金融机构为个人开立银行结算账户的,同一个人在同一家银行只能开立一个Ⅰ类户,已开立Ⅰ类户,再新开户的,应当开立Ⅱ类户或Ⅲ类户。 同时,鉴于个人在一家银行只能开立一个Ⅰ类户,为方便个人异地生产生活需要,通知还要求,银行对本银行行内异地存取现、转账等业务,收取异地手续费的,应当自本通知发布之日起三个月内实现免费。 随着同一银行异地存取现、转账等业务手续费的取消,老百姓的支付成本会得以降低,也将省下一笔“真金白银” 资料图。韩章云 摄 ATM机转账24小时内可撤销 根据央行发布的上述通知,自2016年12月1日起,除向本人同行账户转账外,个人通过自助柜员机(含其他具有存取款功能的自助设备)转账的,发卡行在受理24小时后办理资金转账。 通知还要求,在发卡行受理后24小时内,个人可以向发卡行申请撤销转账。受理行应当在受理结果界 面对转账业务办理时间和可撤销规定作出明确提示。 为什么将个人ATM转账调整为资金在24小时后到账?央行有关负责人表示,这一措施有助于将资金阻截在被诈骗分子转移之前,但的确也会对一些个人正常业务产生影响,并在一定程度上可能加大银行柜面工作量。对此,将充分考虑支付安全性与便捷性的平衡,要求银行和银行卡清算机构进一步积极研究提高自助柜员机转账安全性的技术措施,为下一步适时调整相关政策创造条件。 火车票暂售至12月29日。来自12306网站 火车票预售期将暂调为30天 临近年底,火车票成为老百姓关注的焦点之一。需要注意的是,自12月30日后,火车票预售期将由60天缩短为30天。 中国铁路客户服务中心12306网站发布的公告指出,因部分新线即将开通运营,铁路部门将调整列车运行图,12月30日之后车票预售期调整为30天,12月29日及之前的车票正常发售。 中新网记者登录12306网站查询发现,目前,最晚只能购买到12月29日的火车票。由于2017年春节是1月28日,要想购买春节火车票,只能等到12月30日后了。 资料图。中新网吴涛 摄 年底前电话实名率达到100% 电话还没有实名登记的用户注意了!最高法、工信部等六部门今年9月份联合印发《关于防范和打击电信网络诈骗犯罪的通告》,要求电信企业(含移动转售企业)要严格落实电话用户真实身份信息登记制度,确保到2016年10月底前全部电话实名率达到96%,年底前达到100%。 工信部11月初出台《关于进一步防范和打击通讯信息诈骗工作的实施意见》,要求各基础电信企业要加快推进未实名老用户补登记,在2016年底前实名率达到100%。各移动转售企业要对170、171号段全部用户进行回访和身份信息确认,对未登记或登记信息错误的用户进行补登记,2016年底前实名率达到100%。在规定时间内未完成补登记的,一律予以停机。 因此,对于手机还没有实名登记的用户来说,现在要抓紧时间去营业厅进行实名登记了,否则将会被停机,影响自己的生活。记住,去实名登记时一定要记得带上自己的身份证。
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  • 楼市去库存大利好:明年棚改货币化比例将再提升

    按照惯例,住房和城乡建设部会在近日发布2016年1~10月全国棚户区改造进度情况,如不出意外,将会是提前完成“全年600万套改造任务”。   这是建立在前9个月工作进度基础上的结果。2016年1~9月,全国新开工棚户区改造577万套,占年度目标任务的96%,完成投资1.2万亿元。   一些地方政府也开始筹划2017年的棚改计划,并在2016年的基础上再度提高货币化安置比例。这对于一些楼市库存压力较大的地区,将是一大利好消息。   第一财经记者获悉,包括住建部在内的六大部委近日给地方政府下发通知,要求2017年继续大规模推进棚户区改造,统筹兼顾民生改善和经济发展,结合房地产市场去库存形势,继续加大力度推进城镇棚户区,城中村和城市危房改造,努力提高货币化安置比例。   “要部署市县尽快启动2017年棚改项目前期工作,积极引导和鼓励居民通过选购库存商品住房等方式实施货币化安置。”上述通知称。   2017年全国棚户区改造的具体计划指标,将在今年年底举行的全国住房城乡建设会议上予以确定。   2015年全国棚改货币化安置的比例达到了29.9%,官方曾要求今年要加大工作力度,力争向50%努力。   按照这个比例计算,这也意味着2016年有300万套棚改房是通过货币购买来解决房源的。   事实上,棚改货币化安置的方式对于目前三四线城市商品房过剩的房地产市场,有一定的促进作用。   传统方式来看,棚户区改造需兴建大量的专用安置房,增加市场建设量。而转为货币化安置后,可通过居民自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民或者直接给与货币补偿的方式进行安置,这也意味着可减少一部分新建房源,另一方面也能消化一部分商品房,对于房地产市场去库存有一定帮助。   国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲曾表示,根据目前住房市场的现实情况,有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道,实现住房存量资源的优化配置。   “在高库存城市,通过货币化安置方式,以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大,再建实物保障房,实际上是给市场加压,不如盘活存量资源。”任兴洲说。   今年一些地方政府在推进棚改货币化安置方面力度非常之大。   今年3月初,河北省政府出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》,要求从2016年起,新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。   2016年,包头市棚户区改造任务28705套(户)。截至11月初,该市今年城市棚户区改造开工建设28705套(含纯货币安置18512套,回购安置房3889套),开工率达到100%,货币化安置比例占78%。   据湖南省住建厅副厅长袁湘江介绍,根据湖南省政府办公厅出台的《关于大力推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》,要求2016年、2017年棚户区改造货币化安置比例分别不得低于50%、60%。   湖南省将对全省2017年度棚改项目申报的审查中,棚改货币化安置率未超过50%的地区不予受理;要求市州简化棚改货币化安置审批程序;指导市州、县市区搭建货币化安置房源选购信息平台,加大群众选择货币安置的奖励措施。   2016年有6个省的棚户区改造建设任务超过30万套。而在2015年,全国计划开工建设保障性住房740万套,其中棚改580万套,湖北、山东、河南、贵州等7省全年棚改任务超过30万套。   在“十二五”中后期,棚户区改造已成为我国保障房建设的主力类型。2014年我国改造了棚户区470万户以上,到了2015年,这一计划上调至580万套。   根据官方数据统计,如加上2015年的580万套棚改房,自2008年至2015年的八年间,我国共计进行了2630万套的棚户区改造。   住建部副部长倪虹今年全国两会期间曾表示,“十三五”的棚改任务依然艰巨:一方面,“十三五”期间棚户区改造的“硬骨头”项目越来越多,征收拆迁的难度也会更大;另一方面,由于一些地方财政收入的增速放缓,配套资金的难度也会增加。
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  • 新政效果明显 11月上半月房产交易下滑

    中国房地产研究机构易居研究院刚刚发布了监测数据,11月1日-15日, 20个典型城市新建商品住宅成交面积722万平方米,环比减少16%,同比增长3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,受政策调控密集出台影响,11月份房地产市场交易出现下滑符合预期。这从侧面也体现出部分投资投机需求开始减少,房地产市场挤泡沫效果较明显。   数据显示,11月1日-15日,一、二、三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-17%、-12%和-31%。三类城市均出现了不同程度的环比下跌,其中三线城市下跌幅度较大。这或和10月份此类城市市场交易相对较好有关。   10月国庆前后,各地密集出台房产调控措施。严跃进认为,在政策频频加码的背景下,符合购房资格的购房者数量在减少。同时,部分购房者或开始产生了观望的情绪。另外热点城市管控高档楼盘预售证也是重要原因。由于11月下半月此类购房政策效应会继续释放,一定程度上会使得购房需求继续减少,预计全月房产成交环比下跌两成左右。
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  • 35城一手房存销比逼近六年低点

    10月一手商品房库存继续下滑。易居研究院刚刚发布的数据显示,截至2016年10月底,35个城市新建商品住宅库存总量为23726万平方米,环比减少1.4%,同比减少10.8%。这是35城同比库存数据连续15个月下跌。   10月份,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9。观察历史数据,目前存销比处于历史低位,并不断接近近六年最低点,即2011年2月7.5个月的数值。   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,部分一、二线城市去库存周期明显偏低,说明供求关系面临失衡。而此类城市在10月份前后纷纷出台了限购限贷等政策,这将有效抑制各类投资投机需求,并给予此类城市一个缓冲期,进而可以积极有效补充库存。预计部分城市未来几个月去库存周期或略有扩大的可能。
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  • 楼市有风险但不会崩盘 买房“抄底”是伪命题

    楼市降温,舆论“跌”声一片。由于今年上半年国内房地产市场由高走低,业内也出现了不少悲观的论调,甚至有人直言中国房地产已经到头了,要崩盘了。对此,住建部政策研究中心主任秦虹称,中国房地产市场有风险,但肯定不会崩盘。 的确,所谓房地产市场的崩盘,并非简单地等同于房价的大幅下跌,崩盘引发的是一系列系统性风险,包括市场信心的彻底崩溃、资金链的断裂、资产的大幅缩水、金融系统大量呆坏账的出现等。从这个角度上讲,用“崩盘”来形容目前的中楼市的确有些言过其实。 就湘潭楼市而言,作为湖南最重要的经济城市之一,目前国家正在大力倡导的长株潭一体化也必将对湘潭楼市产生重要利好。在房地产业内人士看来,湘潭是生态宜居、环境最佳的城市,从过去几年的形势看,湘潭房价一直处于基本平稳,小幅上涨,我们相信在长株潭协同发展的情况下,湘潭房地产业会有新一轮的发展机遇,会继续保持健康理性的发展态势。” 今年的房地产调控一定会坚持。湘潭365房产网购房专家认为,2014年房地产总体上讲一定会有价格回落,但不会出现很多人所说的崩溃式的价格下降。同时,购房专家表示,湘潭楼市目前整体运行平稳健康,量价涨跌都在正常的可控范围内,并没有丝毫崩盘或是暴涨的迹象,市民无需为此而伤神烦恼,也不要盲目听信“崩盘论”或是“暴涨论”。 买房“抄底”是伪命题 可是,到抄底的时候了吗?对于湘潭楼市未来的发展,湘潭365房产网购房专家认为,目前大家所关心的“抄底买房”其实是个伪命题。买房,并没有抄底一说,抄底更多是一种心理,或者说一种炒作的媒介,并非真实存在。 何时才是买房良机,何时才是最佳买房抄底时机?这个问题从房价疯狂上涨开始就一直在讨论。几年过去了,房产调控层出不穷,房价依然没有明显的下跌。但不变的是,关于买房的问题还在讨论和争议。 笔者认为,买房必须是一个理性需求,首先在买房时要注重产品的性价比;其次,买房要在自己力所能及的条件下购买。关于房价,任何一件商品都有涨有跌,因为,虽然目前是一个好的时机,但是究竟能够延续多长时间,谁也不敢保证。所以 说,每个人都有自己的买房标准,应根据自己的需求,对于位置不错的楼房,价格承担得起,那就选择适合自己的时机购买才是最佳的方案。因此,笔者认为,购房者应该以自己的需求来看待市场,以自身的承受能力来选择楼盘。
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  • 新政后深圳新房成交首次回升,成交量大涨72.1%

    上周深圳一手住宅成交807套,成交面积7.9万m²,环比分别上升72.1%和74.6%,成交均价为55762元/ m²,一手住宅的备案成交及备案均价在“10·4”深圳楼市新政之后,首次出现回升。 在“10.4”深圳楼市新政之后,深圳楼市在之后的一个多月时间里显得冷冷清清,成交量价持续下跌,市场观望情绪浓厚。但在上周(11.14—11.20),这种情况终于有了改观。根据深圳中原研究中心数据统计,上周深圳一手住宅成交807套,成交面积7.9万m²,环比分别上升72.1%和74.6%,成交均价为55762元/ m²,一手住宅的备案成交及备案均价在“10·4”深圳楼市新政之后,首次出现回升。 二手市场也有了回暖的迹象。根据深圳中原研究中心数据显示,上周深圳二手住宅共成交1105套,成交面积约为9.5万m²,环比分别上升50.8%和47.2%,成交均价为48991元/ m²。从市场预期来看,业主报价稍有上调,经理人对后市成交信心呈现调整,市场目前处于政策消化期,两指数均在荣枯线以下震荡波动。 从调价区间的样本房源占比变动来看,上周有72%的业主报价下调,占比减少2个百分点,深圳中原报价指数也有所回升。 具体来看,上周调价幅度在-5%~-1%区间段的房源占比减少2.4个百分点,约有4.7%的样本房源在此区间报价下调。而在5%~10%调价区间的房源占比增加1.2个百分点。业主上调价格的幅度有所扩大,下调幅度开始收缩。预期很长一段时间将处于政策消化期,无新政策消息释放,业主报价的预期也将逐步调整回升。 从各区域的报价调整情况来看,上周是深圳市二手住宅市场第七周,全市七区报价处于下调状态。具体来看,上周南山、罗湖、盐田价格下调幅度最大,且南山价格下调幅度开始扩大。而福田经过几周的价格大幅下调后,下调幅度有所收窄,下调幅度收窄的区域还有龙岗和龙华。 证券时报记者了解到,上周进行活动推广的楼盘数量明显增多,市场热度有回升的感觉。包括坪山的深城投·中心公馆和龙岗中心区的星河上寓开放展示中心,罗湖笋岗片区的招商中环开放样板房。此外,佳兆业前海广场二期已于11月11日取得预售,近期将会开盘。华润深圳湾悦府也举行活动推进项目顺买,现场热度骤升。 根据深圳中原研究中心提供的各大楼盘成交监测状况看,深圳楼市实际成交在慢慢增多,访客也在逐渐回升。但业内人士指出,虽然市场热度有所回升,但依然无法和新政前相比,目前深圳楼市依然处于政策消化期。 上周国家统计局发布了调控大潮开启以来的首个房地产市场数据。10月,一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%,分别比9月回落2.9和1.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%,比9月回落0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨0.5%,比9月回落0.3个百分点。此外,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也出现回落。从数据来看,10月,70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温,三线城市较为稳定。 深圳中原研究中心表示,从上周新房市场的表现来看,深圳楼市逐渐走出新政后的沉寂,市场热度在缓慢回升。但目前依然处于政策的消化期,客户价格敏感度仍然较高,市场观望情绪依然浓厚。从深圳中原经理指数和报价指数的波动情况来看,经理人与业主对市场的预期处于持续调整中,且预计未来一段时间市场会在对政策的逐步消化中慢慢恢复,实际成交也会有所好转。
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  • 央行报告:M1受房地产市场活跃等影响增速较高

    11月8日消息,中国央行发布三季度货币政策执行报告。报告显示,9月末,狭义货币供应量M1余额为45.4万亿元,同比增长24.7%,增速比6月末高0.1个百分点。
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  • 央行报告:弃房价稳汇率与弃汇率稳房价皆不可取

    “弃房价、稳汇率”还是“弃汇率、稳房价”?在央行看来,这两种方案都不是好的做法,也都夸大了各自领域的风险。这是昨日发布的《2016年第三季度中国货币政策执
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  • 造谣深圳水贝村每户拆迁款2亿元 三人遭警方拘留

    10月24日,警方接报接:有网民发布题为“深圳水贝村拆迁 每家赔偿至少2亿”的文章涉嫌散布谣言,已引发微信公众号、朋友圈以及新浪微博等大量关注和转发
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  • 房企也想分短租这块蛋糕 但定价能和房东PK吗

    试图分食住宿分享经济这块蛋糕的除了蜂拥而至的短租平台和在线旅行社(OTA)之外,居然又多了房地产开发商。
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  • 武汉楼盘以精装价备案卖毛坯 被责令限期整改

    中国青年报11月9日消息,从咨询到开盘购买,两个月时间,房子每平方米单价报价涨了数千元;业主到房管局查询才得知,购买的是毛坯房,开发商备案价却系装修房价
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  • 房企扎推试水特色小镇 专家:防止大搞房地产开发

    开发商大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式或将成为过去,在一二线城市地价高企的背景下,房地产开发商似乎看到了又一个发展方向——建设“特色小镇”。
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  • 苏大剧院内景首次曝光效果超酷炫 设备仍在调试

    位于南京河西滨江的江苏大剧院,近日进行了试灯,“四颗水滴”在夜空中璀璨夺目,简直美到没朋友。
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  • 南京出台文件 大波文化福利 全市图书馆将一卡通

    曾几何时,街头的书报亭作为南京的一张“城市名片”让人引以为豪。然而,随着街巷的出新,主城的一些书报亭陆续被拆除。
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  • 上海催缴房产税:税收能否降温楼市?

    上海税务部门一则及时缴纳房产税的告示,让房产税又一次引起了关注。而香港特区政府对炒房者提高印花税的举措,则让税收政策可能会对房地产有什么样的调节作用,
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  • 南京整治虚假房源 中介发二手房信息须房主签字

    但凡卖过二手房的市民都知道,只要自己把房源信息发布到网上,很快就有一批中介把房源信息“占为己有”对外发布。
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  • 发改委、住建部开展商品房中介门店明码标价检查

    11月8日,国家发改委、住建部通知,11月10日至12月10日将对全国范围内的房地产开发企业和房地产中介机构,开展企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价检查。
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  • 蔡为民:楼市的“居高思危”与杞人忧天

    中国正是基于日本、美国前车之鉴,才会在房价出现泡沫苗头之际,再度紧急推出限购、限贷措施,并不断加码、升级压制手段,其目的就在确保房地产风险在可控状态。 中央重新介入楼市调控 值得关注的是,自2014年两会总理工作报告提及“让市场起决定性作用”之后,中央层级“一刀切”式的调控举措便退出“舞台”,由各地方基于房地产实际发展做必要调整。惟自今年第四季开始,此一状况便产生根本性变化,这在房地产金融政策方面特别明显。 首先是10月12日中央召集国有大型银行及12家股份制银行开会,“讨论”当前房贷形势,紧接着10月19日央行上海总部约谈25家中资银行,责成必须严格执行限贷政策。更为关键的是10月28日中央政治局会议作出“抑制资产泡沫及防范经济金融风险”的指示(“抑制资产泡沫”已是再度提及)。毕竟截至9月末,全国前三季人民币贷款新增10.16万亿元,同比多增2558亿元,其中房贷增加4.72万亿元,占据半壁江山,确实应“居高思危”。 “离婚购房”之路已被堵死 为了配合上述政策指示,银监会下发通知,拟对房价上涨过快的16个热点城市之金融机构进行专项检查;上交所与深交所亦不约而同规定公司债禁止用于购地,甚至明令房企不得在楼市调控期间在热点城市以高价拍地,否则将不允许发行公司债。 相关政策不只是在资金及房屋供应方的银行、开发商身上下功夫,针对需求方的消费者部分,同样动作频频。房价一马当先的上海,金融机构紧急叫停接力贷、合力贷,及严查购房首付之资金来源,乃至前夫、前妻代位还贷都在禁止之列,以防杜“假离婚真购房”(早这么规定不也挺好)。 房价不遑多让的北京则针对近期拍卖的土地推出“限定销售均价和最高销售单价”及“商品住房取得分户不动产登记书或契税完税凭证后5年内不得出售”的试点新政,把原本仅适用于有社会福利性质的经济适用房之要求,也套用在一般商品住房。 明年第二季前楼市难回暖 凡此种种,莫不凸显当前国际经济、金融形势之严峻,逼使中央一改自2014年下半年至今年第三季之货币与楼市宽松政策,全面调控及围堵来自供应与需求方买地与购房之各种“冲动”。 由于供需之双向通道几乎均遭封闭,房价在买气涣散的情况下,被迫进入阶段性调降,已非大概率而是必然面对的处境,且在明年第二季之前,几乎看不到回暖的可能性,或至少在美国新任总统川普明确其财经、金融政策动向之前,楼市调控松绑的机率微乎其微。但这是否说明中国房地产即将发生许多人担心或鼓噪的崩盘危机?更有人以1991年日本东京、1997年中国香港、2008年美国次贷危机所导致的楼市崩坏,描绘中国房地产即将遭遇的惨状。我看若非杞人忧天就是危言耸听,完全忽视这类状态与房贷占房价比例过高密切相关。 中国楼市不存在“次贷危机” 必须知道的是,国际金融海啸之根源,是2001年纽约世贸双塔受到恐怖袭击而倒塌,美国政府为挽回国际资金的信心,开始执行货币宽松政策刺激房价走向上升通道,直到2006年行将无以为继时,却仍不管不顾地继续采高额甚至全额房贷的方式,吸引根本不具备还款能力的消费者进场购房(此所以为“次贷危机”的由来),并在国际间全面滥发各类金融衍生品,才导致全球性金融灭难,而这些状况在中国均未发生。 甚至可以说,中国正是基于日本、美国前车之鉴,才会在房价出现泡沫苗头之际,再度紧急推出限购、限贷措施,并不断加码、升级压制手段,其目的就在确保房地产风险在可控状态。因此,以当前处境判断中国楼市危殆,其误区之所在,正是“国外经验”既可视为规律,却也可作为参照而加以规避。
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  • 多城楼市调控再加码 2017总基调“稳”字当先

    房价似乎要涨不动了? 国家统计局11月18日发布的数据显示,10月份全国70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温,多城房价环比涨幅快速回落。 和这个数据对应的是,多地楼市调控政策再度加码:杭州、武汉与深圳相继发布了楼市新政,从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了加码。更有媒体报道,房地产重点调控名单还可能继续扩围。 按照统计局的数据,房地产行业对中国1~9月GDP增长贡献了8%。而来自中金公司的测算显示,地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%,无论哪个数据都表明房地产在中国经济中的分量。 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊也对记者分析称,“短期内随着房地产调控政策的逐步落实以及投资者对房价走势预期的改变,房地产投资增速会逐步放缓,从而对经济的拉动作用逐步减弱,考虑到房地产销售领先房地产投资两个季度左右,明年二季度房地产投资下滑会比较明显,届时再加上基建投资的边际效应减弱,中国经济压力会明显上升。” 楼市调控再升级 11月15日,深圳市住房公积金管理中心网站发布通知称,要求调整公积金贷款首付款比例,公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%,名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。这是继国庆开启限购后,深圳出台的又一个调控政策。 在此一天前,武汉市深夜也再出限购政策。从11月15日开始,本市户籍禁止购买第三套住房,非本市户籍则需提供武汉市连续缴纳2年社保或个人所得税证明,并且对于补缴的不予承认。 更早之前,11月9日,杭州市也上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例,暂停发放第三套及以上住房贷款。 不同的城市,同样的是即刻执行、同样是从公积金、社保与贷款首付比例等方面进行了加码。其中,杭州已经是9月以来第四次调控政策加码,武汉也是第三次。 11月18日,国家统计局数据发布后,这些城市的另一个共同点也浮现出来:杭州、武汉房价环比涨幅均较高。杭州10月新建商品房价格环比上涨3.2%,武汉10月房价环比涨幅较9月还上涨了3.6%。 “热点城市谁涨谁调控”的预期正在逐步形成。“此类调控会使得购房者入市成本继续增加,从后续市场表现来看,会使得炒房需求减少;同时也能够稳定市场预期。一般来说,二线城市会继续跟进。而一线城市近期只需要对预售证发放进行严格把控。另外,从后续跟进的角度看,后续财税政策收紧是一个大概率事件。这需要提防风险,但对于刚需购房者来说影响不会太大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析称,“控制房价的目标依然是近期地方政府需要考虑的内容,所以其他二线城市近期也不排除会出台其他相应的调控政策来辅助此前既有的政策。” 随着房地产销量下滑,未来地产投资回升持续性存疑。不过截至到10月份,房地产开发投资同比增长6.6%,增速比前9个月提高0.8个百分点,连续3个月回升;尤其10月当月增速甚至达到了两位数,同比增长13.5%,为2014年5月以来的最高增速。 对于这一数据,在高盛高华首席中国经济学家宋宇看来,投资增速通常滞后于销售数据,预计房地产投资在年内剩余时间里将依然保持强劲,但明年可能面临更大的下行压力。 海通证券首席宏观分析师姜超指出,过去的一年多,由于地产销售增速大幅回升,全国房地产库存有明显下降,以房地产待售面积衡量的全国商品房库存销售比(商品房待售面积/过去三个月销售面积均值)在2016年初高达7.3,而到了9月份已经降至5.1,但是假如未来几个月的地产销售增速平均下滑-20%,那么全国商品房库存销售比将立即上升至6个月以上,达到过去几年历史同期的峰值水平,这也就意味着地产投资和新开工的扩张很难持续。 “房地产市场回暖短期可以促进经济增长,主要表现在房地产开工增加推升固定资产投资,房地产上下游产业带动工业生产加速,房价上涨带来的财富效应促进消费,以及对原材料的需求推高大宗商品等原材料价格进而推高通胀。”瑞穗证券首席经济学家沈建光表示。 “相对稳定”的政策预期 鉴于房地产在国内的“金融属性”强烈,房地产市场趋于平稳之时, 逐利的流动性也可能重新导演“蒜你狠”“豆你玩”的故事。 近期大蒜价格猛涨发出的信号不容忽视。 国家发改委10月31日公布的10月全国小农产品价格情况显示,10月大蒜的批发价格和零售价格分别为7.24元/斤和7.89元/斤,同比上涨90%和67.9%。另一农产品辣椒据卓创资讯统计收购价为7.10~7.15元/斤,比同期均价相比涨幅60%。 这样的故事套路在以往屡屡上演过。在2006~2007年及2010~2011年这两个通胀周期中,大蒜的价格都先于CPI两个月开始走高。 目前, 10月CPI同比上涨2.1%,进入11月份猪肉价格回弹,蔬菜价格也处于回升状态,食品价格回升。非食品价格继续上行,衣着和医药价格保持上行态势,由于能源价格上涨,居民用能源价格和交通费用上行。 “11月份翘尾影响仍然是2.1,之后4个月翘尾影响下滑。CPI四季度约为2.2%,但2016年一季度CPI超过2%有难度 。”银河证券首席经济学家潘向东对记者分析称。 这一背景下,在稳健控制流动性的同时,引导资金“脱虚向实”依然是摆在决策层面前的难题。 11月7日至11月13日,各期限逆回购合计到期6700亿元,央行展开7天逆回购操作2600亿元,利率维持2.25%不变,展开14天逆回购操作1000亿元,利率维持2.40%不变,展开28天逆回购100亿元,利率维持2.55%,央行票据到期投放100亿元,一周合计实现净回笼2900亿元。 “近期货币市场资金压力有所缓解,短期利率回落,央行顺势回收短期货币投放工具,各期限工具投放规模均有压缩,当前存续工具更多地被替换为期限更长的28天逆回购和MLF(中期借贷便利),一方面可以填补资本外流带来的长期货币缺口,另一方面适度提高金融机构资金成本,用价格手段抑制过度扩张。”潘向东指出。 沈建光认为,当前全球货币政策宽松,中国经济基本面也不支持加息周期,同时降息降准会推高资产泡沫同时增大人民币贬值压力,负面效应较大。所以,《2016年第3季度货币政策执行报告》罕见的七提“泡沫”,意味着未来政策或从保增长更多的向防泡沫倾斜,货币政策可能有所收紧。 “未来的货币政策会保持相对稳定,基准利率或准备金率在未来一年不会变化,但通过一些定向措施,实际流动性较2016年会有所收紧。”他说。 央行网站11月8日发布的2016年第三季度货币政策执行报告指出,坚持实施稳健的货币政策,保持灵活适度,适时预调微调,增强针对性和有效性,做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理,为结构性改革营造中性适度的货币金融环境,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。 中央经济工作会议即将召开,业内人士预计,2017年政策总基调可能仍是“稳中求进”,政策以稳为主,宏观调控料继续采取“积极财政、稳健货币”组合。
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  • 推高本轮房价的幕后“黑手” 终于调查清楚了

    对崇尚安居乐业的中国人来说,买房子是家家户户的奋斗目标,是和未来、和梦想绑在一起的温暖目标,但房子也越来越成为买房人经济上的沉重负担。 2016年中国楼市的波澜让人印象深刻,随着各地相继“加码”楼市调控政策,国家统计局最新发布的数据显示,与10月上半月比,10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,广州新建商品住宅价格环比持平。降温已成为近期房地产市场的主基调。 然而,在追踪楼市调控新政的效果之时,人们同样追问,是什么推动了这一轮房价上涨? 红色警报:“买房杠杆高,买地杠杆更高” 如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因,那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。 “居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说,房地产业是资金密集型行业,去年以来一二线城市地价房价轮动上涨,与货币、信贷政策的宽松有直接关系。 从买房端看,住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。 据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%,显示居民购房贷款增速之快。比如,在深圳,截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元,相比2014年底翻了一倍。 相比“买房端”的高杠杆,更需警惕的是“买地端”的高杠杆。今年8月,刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%,110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。而根据其中期业绩报告显示,融信今年上半年的合同销售额为132亿元。 房企凶猛拿地,巨额资金从哪里来? “买房子起码还交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。 不排除有地方政府与开发商共谋推高房价 记者从一些金融机构了解到,按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。 如此配资导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。据统计显示,今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元,而净利润只有687.8亿元,平均利润率跌至7.8%。而今年上半年,130家房企的净利润率还在8.15%,即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。 树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。 中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为,本轮房价上涨的背后,不排除一些地方政府和房地产开发商共谋,迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段,一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控,对这一趋势应该警惕。 值得注意的是,一些地方和部门已开始既调控“面包”,也监督“面粉”。在近期调控中,上海等地已出台明确政策:缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏,拿地趋于谨慎。 金色诱惑:割舍不下的“地王”盛宴 各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标。 “地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。 财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快。 值得警惕的是,今年一些热点城市地价高涨,加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨,一名房企负责人直言,如果说房价是一日千里,地价则是一日万里,开发商入市要谨慎小心。 中原地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。而据万科最新公告,其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市,三季度土地整体成交溢价率攀升至111%,创近年来新高。 “买地的价格越来越高,摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说,这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。 “饥渴式供地”凸显地方政府对土地财政依赖 “地王”频出,令房地产企业承压。近期,为摊薄风险,万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮,楼市剧情的反转,暴露出拿地企业资金周转压力增大。 10月中旬,信达地产发布公告,宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权,融创中国和滨江集团分别持股40%和10%,三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王,当时溢价率近96%。 业内人士认为,市场预期的走低,将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后,一些地方政府扮演的角色引人关注。 华融证券首席经济学家伍戈说,一些地方政府既是土地市场的唯一供给者,又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”,又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。 幕后黑手:投资投机下的虚火 房子是给人住的,这个定位不能偏离。 历次房市调控的最终目的都是一个,即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场,应该让住房回归其居住属性,而不能大范围成为投资品。 在一段时间内,楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后,不乏投资投机者的身影。 “过去浙江的投资客主要来自温台地区,今年则以上海客为主力,从嘉兴一路买过来,有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说,外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。 记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例:珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子,近期正陆续出手。 同样在珠海,大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据,今年1至9月,全市一手房市场成交量中,珠海本市居民购买占比41.8%,珠海以外的国内其他地区居民占57.8%,国外买家占0.33%。 一家知名房地产企业副总裁说,今年开始,他们去竞拍土地,发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。” 有上市公司通过炒房降损扭亏保壳 有观察楼市的人士指出,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金,直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。 据相关统计,今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。此外,截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。 泡沫的可怕,不止于泡沫本身,更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。 “如果这海量投资投机的钱投到粮食,我们就要吃不起饭,如果投向服装,我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示,对于吸附在砖头上的泡沫,地方政府要加大防范风险,避免陷入房地产泡沫。 灰色地带:造假炒作推高房价预期 10月,深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动,发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售,发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序,发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”…… 记者跟随深圳专项执法行动,来到“前海东岸”楼盘发现,该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套,约占910套可售总房源的15.4%,却对外宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。 在杭州余杭的合景天峻楼盘,今年4月房价每平方米约1.3万元,10月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘,每次放出有限的房源,但每次开盘房价都会上涨。 发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为,好像毒瘤侵入楼市肌体,成为灰色地带,误导市场出现非理性行为推高房价。 除了不合理的市场行为,一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期,为房价上涨推波助澜。 山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说,今年6月,济南东部唐冶某地块拍出“地王”,其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元,接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地,定位高档住宅自然价格高,但却引发炒作,造成民众恐慌,抬升房价上涨预期,随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。 重拳严查违规行为创建良好市场秩序 针对各种不合理开发和违法违规经营行为,近期住建部接连打出重拳,在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上,召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。 房地产的未来健康发展,离不开良好的市场秩序。 中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说,政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为,对维护市场秩序,稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序,目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了,市场环境正在净化。
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  • 多省投资增速跑赢全国,31省份谁是“投资王”?

    目前全国31省份均公布前三季度固定资产投资数据。据上证报记者统计,有26个省份前三季度固定资产投资增速跑赢全国8.2%的增长水平。 值得注意的是,除了京沪及黑龙江、辽宁等个别省份外,各省投资增速基本都高于同期GDP增速。 另据上证报粗略梳理,前三季度,有12个省份固定资产投资总额高于当地GDP总值。 种种数据之下,不难发现这样一个事实:地方经济对投资的依赖度依然很高。 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊在接受采访时表示,经济主要依赖投资驱动的经济增长模式没有根本性改变。明年政府需要适度调整经济增长下限来为结构性改革提供更多空间。 投资总额山东称“王” 多数省份投资增速跑赢全国 从31省份公布的统计数据来看,前三季度多数省份投资增速跑赢全国。其中,贵州投资增速最快,同比增长21.7%,是全国唯一增速在20%以上的省份。紧随其后的是西藏和云南,增速均超过19%,江西、广西、湖北、湖南、河南、四川、青海和重庆的投资增速也都保持在12%以上。 可以看出,投资增速较快的省份都分布在中西部地区,尤其是西部地区。 贵州社科院经济研究所所长黄勇在接受上证报记者采访时表示,除了基数较低原因外,西部地区的基建设施、教育、医疗等落后,相关的投资需求大,因此投资会持续保持高速增长。 不过,从绝对值来看,投资体量大的省份多集中在东部地区。前三季度固定资产投资额前五位的省份分别是山东、江苏、河南、河北、广东。 这其中,山东、江苏两省投资总量均在3万亿以上。河南、河北、广东、四川、浙江、湖北等6个省份则是2万亿级别的投资体量。 其实,各省投资体量大小应该与经济总量有关。数据显示,前三季度广东和江苏的经济总量都超过5.5万亿。 过半省份基建投资增速超20% 基建投资成稳投资主力 从各省统计数据来看,有一个现象特别突出:基建投资成为地方稳投资主力。据粗略统计,有超过一半的省份前三季度基建投资增速在20%以上。 从区域来看,基建投资增速较快的省份多在中西部地区,比如内蒙古、云南、重庆、陕西等省份前三季度基建投资增速均超过30%。 不过,东部省份,诸如山东和浙江基建投资增速也都超过或接近30%,对整体投资增长起到了支撑作用。以浙江为例,前三季度基建投资占全部投资的31.3%,对全部投资增长贡献率达到70.9%,拉动投资增长7.9个百分点。 从各地披露资料来看,基建投资增长较快的领域多集中在交通运输和邮政业,水利环境和公共设施管理业,互联网及相关服务,电力、热力的生产供应业等行业。 从各地相关部门的表态来看,基建投资仍将继续担当稳投资的主力。 贵州统计局在分析前三季度经济数据时就指出,基础设施投资作为全省投资重要支撑,对当前全省基础设施补短板具有十分重要的意义,要进一步利用好国家对中西部基础设施投资的机遇,争取更多项目,补齐贵州基础设施短板,继续发挥基础设施投资的作用,促进全省投资的持续稳定增长。 湖南统计局投资处在提出下一步工作的建议时也强调,受国内外市场需求不足的影响,企业投资意愿短期内难有起色,因此在今后一段时间内,基础设施投资将对稳增长起到重要的支撑作用。建议加快铁路、城市地下管网、停车场、棚改建设、海绵城市建设、农村基础设施等薄弱环节的项目建设,补齐小康社会发展中的“短板”。 12个省份投资总额高于当地GDP总值投资驱动的增长模式没有根本性改变 值得注意的是,从绝对值来看,很多地方固定资产投资总额扩张很快,占GDP比重很高。 据粗略梳理,前三季度,河北、安徽、陕西、江西、广西、云南、吉林、山西、新疆、甘肃、青海和宁夏等12个省份固定资产投资总额均高于当地GDP总值。 而河南、四川、湖南、湖北、福建、天津、重庆、内蒙古、贵州、海南等10个省份固定资产投资总额占当地GDP总值的比重均超过80%。 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊在接受上证报记者采访时表示,中国经济虽然今年实现6.5%以上增速没有问题,但明年将面临更大的困难,背后原因主要是依赖投资驱动的经济增长模式没有根本性改变,基建和房地产投资依然是驱动经济增长的主要动力。 因此,章俊认为,明年政府需要适度调整经济增长下限来为结构性改革提供更多空间。 事实上,最近几年地方一直在试图淡化经济增长目标,转而更关注经济增长质量。从各地今年前三季度经济数据来看,地方注重优化投资结构,且已经取得一定成效。 比如,江苏、浙江、广东、山东等地工业技改投资增加很快。数据显示,前三季度,广东工业技改投资同比增长34.4%,比上半年加快8.9个百分点;江苏工业技改投资同比增长17.3%,增速远远高于8.6%的工业投资增速。浙江和山东工业技改投资占全部工业投资的比重均在五成以上。 此外,贵州、陕西、河北等能源大省能源产业投资持续下降,相反,新兴产业投资则保持较快增长。
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  • 住建部:10年时间使装配式建筑占比达30%

    11月19日,在住房和城乡建设部于上海召开的全国装配式建筑工作现场会上,住建部党组书记、部长陈政高要求,要全面落实装配式建筑发展目标和重点任务。用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。 装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑,发展装配式建筑是建造方式的重大变革。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,要发展新型建造方式,大力推广装配式建筑,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。2016年9月27日,国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的指导意见》,提出以京津冀、长三角、珠三角三大城市群为重点推进地区,常住人口超过300万的其他城市为积极推进地区,其余城市为鼓励推进地区,因地制宜发展装配式混凝土结构、钢结构和现代木结构建筑。 陈政高表示,现在发展装配式建筑具有很好的基础和条件。首先是可以吸收、消化和利用国外的成功经验,其次是一些地区、企业和设计单位已先行先试,积累了不少经验。 各地大力推动装配式建筑发展。北京、浙江提出到2020年,提前实现装配式建筑占新建建筑比例30%的目标;河北明确提出把钢结构建筑作为发展装配式建筑的主攻方向;吉林提出了创造条件,试点发展木结构建筑产业化的工作思路;山东省实施“四个强制”政策,积极发展装配式建筑。 上海提出在全市范围内符合条件的新建建筑原则上全部采用装配式建筑。2016年上海全市已落实装配式建筑1385万平方米,连续两年实现翻番,预制构件生产企业达到41家,产能突破1200万平方米。 陈政高表示,装配式建筑是建造方式的重大变革,要充分认识发展装配式建筑的重大意义。一是贯彻绿色发展理念的需要。二是实现建筑现代化的需要。三是保证工程质量的需要。四是缩短建设周期的需要。五是可以催生新的产业和相关的服务业。
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  • 广州年末土拍大戏:楼面单价破4万 那房价呢?

    每经记者 魏琼 11月22日,广州迎来了本年度最大规模的土拍大战,一次性推出10宗地块,吸引了超40多家开发商前来抢夺,一日吸金超204亿元。 从结果来看,广州土地市场疯狂再现,多宗地块刷新区域最高单价纪录,白云和海珠两区3宗地块楼面单价已破4万元大关,而早前广州市楼面单价最高纪录的保持者为雅居乐拿下的荔湾华大物流地块。 大规模推地并未缓解广州土地市场过热的情形,业内人士称,此次土拍出乎意料,接下来广州或将迎来房价的上涨以及新一轮调控加码。 土拍大戏一日吸金超200亿 今日开拍的10宗地块有8宗热门地块,共吸引了超40家房企抢夺,保利、万科、碧桂园报名8宗地块,而招商、恒大、越秀各报名7宗地块。除了已经在广州有项目布局的房企,包括旭辉、五矿、美的、卓越、金辉等外来房企也参与到此次夺地大战中。经历一天的疯狂拍地大战,土地出让总金额达到204亿元。 南沙宗地的成交拉开了此次土拍大戏的帷幕,越秀地产以17.46亿元、竞配建人才公寓房49050平方米的代价拿下南沙坦头地块,折合楼面地价11772元/平方米。南沙黄阁地块则由万科以9.18亿元,配建人才公寓房37800平方米竞得,折合楼面地价13743 元/平方米,南沙两宗地块的溢价率均为45%。 此次土拍最大的热门则集中在白云、海珠、荔湾中心区域。据了解,白云新城地价吸引了25家房企竞拍,最终由龙湖首开以32.23亿元总价,配建面积30150平方米斩获,折合楼面地价45469元/平方米,刷新了广州此前最高地价纪录,成为广州第一个楼面价破4万元的地块。 海珠区万宝冰箱厂地块最后的争夺在中冶和保利之间展开,最终由中冶置业以30.7亿元,配建面积高达33750平方米,剔除配建面积楼面地价达42573元/平方米。而早前长岭居的地块也是中冶以27274元/平方米楼面价拿下,一度带动广州楼价上涨。 方圆资产管理首席市场分析师邓浩志认为,海珠区万宝冰箱厂地块商业面积占比50%,该板块商业价值并不高。 广钢新城自带光环,每次拍地必然成为焦点,而此次两宗地块均由保利竞得,其中一宗楼面单价突破4万元大关,远超在售项目价格。 黄埔开发区地块引发万科和龙湖的激烈争夺,奋战到了天黑,最终由龙湖首开以43.04亿元总价以及配建面积为109800平方米收入囊中,折合楼面价23012元/平方米。 相对于8宗热门地块的激战,天河区商业地块则显得较为冷清,天河区软件地块由广州宝供电子商务有限公司底价拿下,总价6.25亿元,楼面地价6677元/平方米。而金融城地块则无人问津,惨遭流拍。 新一轮调控会不会来? 此次拍地火爆情况超越预期,多个区域的地价再上新台阶,面粉贵过面包的情形重现。合富房地产经济研究院院长龙斌认为,今日拍地一定程度上反映了开发商资金量充裕,也对未来楼市持乐观态度,广州作为一线城市,对开发商的吸引力还是很大。 中原地产广州项目部总经理黄韬在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言,此次土地拍卖完全出乎意料。开发商高价拿地也有难言之隐,在经历热销之后,急于补充库存,今年广州推地较少,而此次推出的土地位置较好,自然引来开发商抢夺。 龙斌表示,高地价对开发商的开发能力也是一种考验,央企中冶拿下江燕路万宝地块属于旧改,50%是住宅和50%是商业,楼面单价成本4万多元,未来新房至少要卖6万元/平方米以上才可以有盈利,到8万元/平方米才会有比较理想盈利。如果把商业开发好,并做好定位长期去运营,这对于整个项目来说会增加其附加值。 以白云地块为例,刨除配建面积楼面地价高达4.5万元/平方米,加上配建面积成本,未来房价要卖到8万元/平方米才有盈利空间,但这一价格对于白云新城来说根本无法想象。黄韬坦言,现在也不知道开发商该怎么操盘了。 据了解,今年以来,白云区房价经过一轮上涨,网易房产检测阳光家缘数据显示,11月份白云区均价为32783元/平方米,最贵的珠江岭南公馆均价低于5万元/平方米,距离8万元/平方米的价格差距较远。 合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,从规划发展看,白云新城升值潜力动力不足,楼面单价4万元/平方米,将来新房售价面临压力。假如地块2年后入市,市场预期也只能承受6万元/平方米的房价。 按照早前经验来看,高价地的出现成为周边楼盘营销涨价的最佳契机,雅居乐夺得荔湾高价地带动周边房价上涨,长岭居高价地的出现则推高了广州市区的房价。龙斌认为,拍地后对广州整个楼市和周边区域都会产生影响,最终会体现在房价和市场上。 黄韬也表达了类似的观点,此轮土地拍卖之后,如果没有政策加码,广州房价即将迎来新一轮上涨,而且上涨幅度不是一点点。但是楼市调控小周期并不会这么快过去,开发商此时高价拿地并不是好事,对产品和盈利能力提出更高的要求。 黄韬直言,这些高价地在2年内盈利难度较大,如果出现市场变动的话,开发商所面临的风险将急剧加大,风险将变成危险,项目面临失败的可能。大量的高价地出来,政府肯定不会坐视不理,也许新一轮的调控很快就会到来。
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  • 楼市密集调控50天:市场降温 购房人重获议价权

    9月30日,北京率先推出新一轮楼市调控政策,全国20余热点城市紧随其后。目前,距离密集调控期已经过去了50多天。那么,调控政策对楼市在哪些方面产生了影响,调控效果如何?未来调控将继续收紧还是有望宽松?北京多名地产中介人士告诉记者,从直观上来看,“930楼市新政”相当于是在高烧的楼市上面泼了一盆水,市场迅速降温。此前出现的“涨价毁约”、多个客户抢一套房的情况已销声匿迹。 自北京出台“930楼市新政”开始,全国20多个城市密集出台调控措施。随着调控的深入,50多天过去了,市场预期迅速扭转。 一线城市本月中上旬成交量下调两成多 11月中上旬全国主要城市市场的成交量继续下调,54城市合计签约量15.36万套,连续2个月开始出现环比下调。随着签约周期的变化,部分城市因为限购的末班车效应的集中签约释放后,市场成交量开始显著下调,特别是一线城市11月中上旬成交量下调了23.5%。 另外,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致,这表明了22城市的政策收紧已令全国主要城市的市场行情都受到了波及影响。 购房者50天后重获议价权 最能体会到北京楼市降温的是房地产中介人士。昨日,朝阳区高碑店附近的一家地产中介人士告诉记者,“930楼市新政”出台一个月以后,感觉市场的温度一下降低了许多,前来打听、咨询楼市情况的人士虽然没有减少太多,但是此前那种看房客身上紧张、焦虑的神态已不多见。购房者变得从容了很多,他们现在并不着急出手,而是会反复对比房源,对房屋的年限、位置、贷款的力度仔细斟酌,甚至对房源的折扣力度提出要求。“刚成交的一套房子,由于业主着急出手,挂了一个月没有成交,就主动给一位比较有诚意买房者20万的折扣。”这名地产中介人士表示,这在50天前是不可思议的事。 记者了解到,在新政出台之后,一些本来着急入市的人士推迟了自己的买房计划。把买房计划推迟到明年上半年的钟女士告诉记者,“930楼市新政”出台之前,卖方纷纷加价,市场虚火太大,这种氛围一过,即使北京楼市不会大幅下跌,也会有一些调整,不妨再观望半年再说。 二手房网签量下调明显 房地产中介人士对市场的感受在网签量上也得到了印证。10月以来,多地二手房的网签量呈下滑态势。进入11月,北京二手住宅工作日网签量全面下滑至1000套以下,最高为11月7日的998套,最低为11月1日的646套,平均每个工作日网签834套。北京上次出现这种工作日网签量连续低于1000套的时间是在6月份。来自链家网的数据显示,北京市二手房10月新增房源量35500套,环比上月下跌15.01%。10月新增客源量95580人,环比上月下跌26.7%。10月带看量338788人,环比上月下跌31.47%。 据业内人士分析称,“930新政”释放的调控信号改变了市场预期,购房者普遍冷静下来,由积极入市转为了等待观望。 高价地减少土地市场降温明显 调控的影响在土地市场方面也产生了较大的影响。统计数据显示,从北京出来“930楼市新政”到11月20日,全国高价地数量明显减少,以10亿地块+溢价率100%为标准,10月单月只有17宗,而11月截至20日只有12宗。在调控政策继续深入下,8-9月各地高价地频繁出现的现象在10-11月明显减少。 不过,虽然土地市场降温明显,但房企拿地的热情却依旧高涨。昨日,龙湖地产和首都开发公司拍得广州白云新城一块宅地,总价达32亿元,楼面价约4.7万每平方米,赶超当地房价,并刷新今年8月雅居乐创下的纪录。 政策走向 调控将持续从紧 分析人士指出,本轮楼市的调控力度已经超出了市场预期。市场整体政策环境将持续从紧。杭州、武汉、成都、南昌、深圳、东莞等地纷纷对调控政策进行了升级。比如深圳及东莞均对公积金政策作出调整,深圳购买第2套住房的公积金贷款首付款比例要求不低于70%,东莞将公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%。 十一之后,各地调控政策频繁出现升级,且本轮房地产调控与往年最大的不同是,持续地打补丁、加压力。业内人士称,本轮房地产调控最大的特征是执行力度前所未有的严格。这意味着,未来将有一批涨幅较快的城市继续加强调控措施。
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  • 单身青年“新三光”报告:近8成认为买房很重要

    “光棍节”刚刚过去,某机构近日发布的《2016单身青年“新三光”报告》显示,在最新的一波单身潮中,房子扮演了越来越重要的角色,正逐渐影响单身人群的行为习惯和择偶意愿。 报告显示,91.4%的单身人群每天工作超过8小时,有伴侣人群工作超过8小时的比例则为87.3%。值得注意的是,在择偶市场上,看收入和看脸一样重要,月收入一定程度上决定了个人是否单身。报告显示,月收入低于3000元的人群中,有64.04%为单身;而月收入为10000-20000元的人群中,单身比例则降至50.62%。 不过,无论个人是否单身,无论收入多少,买房似乎成了他们工作的主要动力。在调研人群中,有77%的人认为买房很重要。有超过50%的人正筹备买房或已经买了房子,且收入越高这一比例越高。月收入在3000-6000元的人中,只有16.6%的人已经买房,但有44%的人正存钱准备买房;月收入在6000-10000元的人中,有24.5%的人已经买房,准备买房的比例为49.4%;月收入在10000-20000元的人中,已买房比例高达41.2%,另有43.5%的人正准备买房。 同时,住房已成为大多数人生活中的最大支出,不管是房租还是房贷。其中,单身人群每月32%以上的开支用到了住房上,已婚人群的这一比例更高,为44.9%。 此外,或许“爱过才知房重要”,报告显示有过恋爱经历的单身人群更有意愿买房,买房指数较没有恋爱经历的人多出45个百分点。且单身时间越长,越想买房。
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  • 两城土拍的冷与热 “猛药”能否用于一线城市

    如果北京等一线城市后续都要求开发商拿地资金必须是自有资金,并严格执行这一政策,是否会影响开发商的拿地热情,并影响房市走向 北京、南京,11月17日当天都上演了一场关注度极高的土拍大戏,只是,大戏的结尾截然不同。 在北京,这天出让的两块土地为首批“控地价限房价”的土地。北京市规划和国土资源管理委员会在出让公告中明确规定了相关地块的最高成交价和土地上所建商品房的最高销售单价。 但让诸多“看客”始料未及的是,18个开发商竞逐黄村21号地时,万科住总联合体、龙湖首开联合体等7家企业在报价达到最高限价后,现场进入竞报自持面积阶段,而这7家企业全部投报100%自持商品住房面积,该地块需要10个工作日后才能确定成交;海淀永丰20号地块当日虽被首创中粮天恒联合体联合摘得,但其中商品住房部分也是100%自持。 在前一天,北京出让的两块地和黄村21号地一样,开发商均投报100%自持商品住房面积,也需要10个工作日后才能确定竞得者是谁。 这也就意味着,这4块地上盖出来的房子,不能出售,只能出租。 “房企抢地失去理性,出现了全面持有的现象。地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致,但开发商抢地的激情也到了极致。”中原地产首席分析师张大伟告诉法治周末记者。 南京的情况则大为不同。 在南京,地方政府在拍卖前祭出了“限地价+摇号+现房销售+限制拍地资金来源”的大招。 就在拍卖前两天,南京市国土资源局发布了补充公告,要求开发商购地资金须为自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及相关证明材料。 11月17日的拍卖现场,开发商热情仍在,但已不再疯狂。当日出让的9块地中,只有三块地达到最高限价,转入摇号程序。 “和三四个月之前一旦出让就是地王、逼得拍卖主持人喊出‘冷静,不要逼政府出新政’的情况相比,南京的土拍市场已经有所降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。 猛药:严控购地资金来源 “各地政府出台调控政策的基础是各地的实际情况,比如,有些地方楼市场外配资严重、地王集中,那么地方政府就会严控市场,让开发商更理性。”亚豪机构市场总监郭毅对法治周末记者说。 南京就是这样一个地王曾经集中出现的城市。10月调控之前,南京几乎是出地必然地王,且土地出让的楼面价高于周边现房售价是常事。 土地市场的火热逼得当地政府在6月份一度推出过“熔断”机制,即设置一个土地的最高限价,一旦报价超过最高限价,触发“熔断”红线,则竞价结果无效。 这一机制后来被取消,在8月份转而由摇号代替,即当竞买人都达到最高限价时,通过摇号来决定最终的竞得人。南京市还要求,当土地申报价达到最高限价的90%时,在土地上所建的商品房要现房销售。 但效果似乎并不明显。 公开资料显示,南京市9月21拍卖的6幅地块,从起拍报价,不到1分钟,就进入现房销售确认阶段,2分钟直接达最高限价,进入摇号阶段。 “各地针对土地拍卖的政策都是循序渐进的,‘用药’的策略也是从轻到重,当发现轻药不管用时,就会下‘猛药’。”郭毅说。 在郭毅看来,针对购地资金的来源进行限制,就属于一剂猛药。因为以往开发商拿地的资金来源是非常多的,有银行贷款、险资等,场外配资的渠道多,且成本比较低,这也助推了开发商在拿地时敢于报价争地王。 “而近期监管机构对于房企融资管制比较严,所以如果要求房企使用自有资金去拿地,相当于提高了拿地门槛,这也会使得很多房企不敢高价拿地。”严跃进说,这两种因素综合之下,南京在11月17日有了这样的土拍结果,没有地王,9块地中只有3块达到最高限价。 张大伟也对法治周末记者表示,这一轮房地产起来的主要原因是资金潮,现在调控已经涉及到了房地产本身的方方面面,但资金潮依然未全面变化,资金价格仍然较低。 公开资料显示,从目前来看,全国只有上海(楼盘)、广州(楼盘)、南京和成都等地从购地资金来源上对土地竞买人进行限制。 10月8日,上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》中就明确规定,竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。 11月17日和11月18日,成都和广州也相继出台政策,要求开发商购地时必须用自有资金拿地。 但上海、成都、广州三地在相关政策出台后均尚未有商品住房用地出让。 土拍政策对大型房企影响并不大 南京和北京两地同一天的土地拍卖结果之所以差异如此之大,张大伟认为除了跟地方出台的政策不同外,还有其他原因:“一线城市土地资源依然成为企业的首选。” 关于一线城市的土地之稀缺,张大伟说,截至北京上述4地块之前,2016年一线城市合计只出让了85宗住宅用地,规划建筑面积不足1000万平方米,这是出现房企失去理智的最重要原因。 相比而言,南京的土地出让量则相对多得多,仅11月17日一天就出让了9宗土地。 “另外房企更多是赌长期持有过程中,通货膨胀、货币贬值速度远超过资金成本。”张大伟表示。 此外,在郭毅看来,对于大开发商而言,他们出于品牌形象等多方面考虑,需要在一线核心市场打造标杆项目,因而一定要在一线城市拿地。 张大伟在接受法治周末记者采访时还预测道,在已经非常严格的调控政策下,部分房企在北京仍继续拼抢土地,很可能会导致继续加码的楼市调控政策出台。 那么,如果北京等一线城市后续都要求开发商拿地资金必须是自有资金,并严格执行这一政策,是否会影响开发商的拿地热情,并影响房市走向? 由于上海和广州的规定出台后,尚未有住宅用地出让,因而该政策对一线城市的具体影响尚未能体现。 严跃进认为,通过严控房企拿地资金来源,能够确保一线城市土地市场不会有各类高杠杆现象的出现,这个时候房企高价拿地的现象会减少,从企业经营角度看,也能够防范高价拿地后的各类资金链断裂等问题。 “资金控制政策会使得市场交易降温,这一点是必然的。”严跃进说。 不过,在接受法治周末记者采访时,郭毅表示,即便今年一线城市也要求“拿地资金需为自有资金”,对大型房企而言压力也并不大,因为经过2016年一年的去化,大开发商手里有充足的现金。 严跃进同意这种观点,他认为,当前在资金方面的控制政策主要影响中小房企,大开发商资金实力雄厚,至少到明年上半年问题都不大。 “如果到了明年下半年购房政策继续收紧、融资政策继续收紧,那么这个时候大房企也会有积极融资、谨慎拿高价地的做法。”严跃进补充道。 郭毅还补充道,如果相关调控政策持续到明年,房企会规避溢价拿地,联合开发的情况会增多,房地产市场也会变得越来越集中。
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  • 去库存加快 35城商品住宅存销比接近历史低位

    22日,易居房地产研究院发布35个城市新建商品住宅的最新库存数据。截至2016年10月底,易居方面监测的35个城市新建商品住宅库存总量为23726万平方米,环比减少1.4%,同比减少10.8%。 总体来看,今年前10个月,全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势,体现出较好的去库存导向。若从同比增幅看,已出现连续15个月的库存同比下跌。近期部分热点城市积极供地,体现了“补库存”的政策导向。 从具体城市来看,10月份35个城市中,有23个城市的库存出现了同比下滑态势,其中合肥、南京和上海的同比跌幅较大,跌幅分别为59.9%、55.0%和46.5%。易居方面研究分析,这3个城市属于库存明显不足的城市,补库存的需求也较大。 从一二三线城市来看,受监测的各线城市库存明显下降。截至10月底,一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2631万平方米、17007万平方米和4088万平方米,环比增幅分别为-6.4%、-1.0%和0.3%,同比增幅分别为-28.1%、-9.0%和-3.6%。 从存销比来看,三类城市总体处于低位。10月份,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9,这也意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比9月份9.0个月减少了0.1个月的水平。观察历史数据,目前存销比处于历史低位,并不断接近近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,2016年前三季度35城去库存周期总体处于下行态势,且不断接近历史低位。从实际情况看,这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。当然政策管控后,部分城市供应量已有所上升,而成交量有所下滑,这在一定程度上可以缓解库存不足的风险。 “对于部分一二线城市而言,去库存周期明显偏低,说明供求关系面临失衡”。严跃进进一步分析指出,“此类城市在10月份前后纷纷出台了限购限贷等政策,这将有效抑制各类投资投机需求,并给予此类城市一个缓冲期,进而可以积极有效补充库存。预计部分城市未来几个月去库存周期或略有扩大的可能”。
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  • 年底贷款买房的三大“误区” 你中招没?

    转眼已经到了年底,在经历过一定时期的观望后,有不少打算买房的人决定抓紧年底的时间买房,但是一些购房人在申请贷款前都存在着一定的误区。有专家梳理了三种在贷款前容易出现的误区,让想贷款的人在申请贷款之前就做好准备,以免影响贷款的申请。 转眼已经到了年底,在经历过一定时期的观望后,有不少打算买房的人决定抓紧年底的时间买房,但是一些购房人在申请贷款前都存在着一定的误区。有专家梳理了三种在贷款前容易出现的误区,让想贷款的人在申请贷款之前就做好准备,以免影响贷款的申请。 外地小伙北京买房 当地没缴社保成贷款“拦路虎” 余先生是廊坊人,从大学毕业后就进了一家私企,如今已经上班两年。因为单位规模较小,所以他一直没有缴纳社保和公积金。最近他一直在中介看房,最终他他决定在顺义购买一套住房,但是由于他没有缴纳社保,仅有银行流水和收入证明,他不知道是否具备买房的资格。 专家解答:案例中余先生是河北人,并没有达到北京目前执行的“限购令”标准,余先生只有在提供满五年不断档的社保或纳税证明后,才能在北京本地申请住房贷款,由于他没有缴纳社保,所以现在不能在北京买房。 购房人未缴纳社保没有银行流水 仅凭身份证不能贷款买房 李小姐目前和丈夫一起租住在东城,几年前她结了婚并且怀上了宝宝,自从有了孩子后她就辞去了工作,一直在家做全职主妇。去年她和丈夫决定贷款买房,由于丈夫名下有一套住房,所以想以她自己的名义买,但是她辞职后社保和公积金都处于断缴状态,仅仅能够提供身份证,不知道自己是否具备购房的资格。 专家解答:申请贷款的要求是向银行提供近6个月的收入流水等证明,而李小姐由于自身原因辞去工作,无法向银行提供这些证明,所以无法申请贷款。首先银行在贷款前会考量借款人的还款能力,仅仅凭身份证是无法证明还款能力的,因此无论任何贷款方式,即便是手续最为简洁的无抵押贷款,如果借款人想成功申请并获得贷款,都必须向银行提供个人的收入证明、加盖单位公章的工作证明等资料,不同的银行针对贷款品种要求的材料也不同,需要借款人提前查询并准备好材料。所以李小姐如果想贷款,只能以老公的名义申请,按照现在的政策将被算作二套房。 北京本地人迁居外省 异地公积金不能贷款 肖先生和老婆都是80后,现在他在一家民企上班,今年他想用工资的积蓄和父母资助在北京贷款买套小户型住房,但是看过几次房后感觉自己的经济实力无法承担买房的压力,所以两个人将买房的区域划定在了北京周边城区,最终肖先生和老婆在河北选了一套两居室,但是不知道能否跨地区使用公积金贷款。 专家解答:案例中肖先生和老婆都在北京上班,缴纳的社保和公积金也都在北京,而目前除去河北部分地区外,北京缴纳的公积金贷款并不能跨省使用,所以肖先生在办理贷款前需要咨询河北当地的公积金管理中心,查看所购房屋的地区是否支持公积金贷款。类似于肖先生这样京外购房的住房人较多,在目前贷款利息和整体利率走低的情况下,可以尝试使用商业贷款,解决自己买房的难题。
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  • 李嘉诚内地物业仅剩21个足球场大小 他还回来吗?

    “决定一件事时,事先都会小心谨慎研究清楚,当决定后,就勇往直前去做。”李嘉诚这句广为人知的名言,在过去数十年里,已经通过他在内地的投资和套现得到良好验证。 2016年10月26日,李嘉诚旗下长江实业地产有限公司(下称“长地”)宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。这是李嘉诚至今在内地单笔出售金额最大的一个商业项目。最近几年,他一改常态,不断抛售内地物业,这引发了各种猜测和关注。 2015年,李嘉诚曾表示,“继续看好中国经济”。但他此番举措,愈加加重了人们对他的猜疑。随着这个占地面积5万平方米项目的出售,如今,李嘉诚在内地持有的投资性物业面积只剩下了15万平方米,仅相当于21个足球场大小。 年已耄耋的李嘉诚或者说他背后商业帝国的头脑,意欲何为? “内地的地价已经被抢得很高” 李嘉诚发力于内地投资可以追溯到20多年前。 上世纪90年代前后,当不少外资撤出中国之时,李嘉诚选择逆流而上。国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣在接受第一财经1℃记者采访时表示,李嘉诚是个会看经济形势的政治家,“1989年以后,在别人都跑的时候,他来了。” 1992年,邓 小平登上了南下的火车,他通过南方谈话释放了一个重大信号:要保证改革开放继续下去。对于外商来说,中国内地将迎来一次空前的机会。从这时开始,李嘉诚以勇猛态势进军内地市场。 1993年,和记黄埔有限公司有限公司(下称“和记黄埔”)获准入股盐田港,持有70%的股份,和盐田港一起共同投入60亿元建设集装箱码头。这是当年内地最大的外资引进项目。同期,李嘉诚签下了北京一大型城建工程项目,就是后来著名的东方广场。东方广场由此成为李嘉诚在内地投资地产物业的标志。据2013年专访李嘉诚的《南方周末》报道,这一年,李嘉诚内地项目已经占到了集团资产的四分之一。 在过去数十年间,地产业务成为李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源。至2015年,李嘉诚旗下“长和系”的总市值高达1.222万亿港元,成为香港第一大家族性财团。而在上世纪70年代上市之初,长江实业(集团)有限公司(下称“长江实业”)市值仅1.57亿港元。 “长和系”是李嘉诚旗下上市公司所构建的企业集团的总称,集团核心为两大上市旗舰——长江实业与和记黄埔。“长江系”分别包括长江实业、长江基建集团与长江生命科技;“和记系”则包括和记黄埔、和记电讯、和记港陆和电能实业。此外,长和系参股的港股公司还有TOM集团。 2015年1月,长江实业、和记黄埔合并后分拆为长地与长江和记实业有限公司。当年6月3日,长地在港交所挂牌上市,全数接手长江实业与和记黄埔的全部地产业务,总物业估值达到4201亿港元,由此成为香港地产商中的航母。 在长地估值达到4201亿港元的总物业中,香港物业组合估值约2690亿港元,占比高达64%;内地达1380亿港元,占比32.9%;海外约130亿港元,占比3.1%。 长地2015年年报显示,该公司2015年的营业额为587.93亿港元,同比增长82%。物业销售利润为155.22亿港元,香港、内地及新加坡分别贡献47.69亿港元、100.93亿港元和6.88亿港元。 长地的销售额还在增长。2015年,该公司内地物业销售额为2014年的5.13倍。2015年内地物业销售294.05亿港元,而2014年的数据显示为57.31亿港元。同样,长地2016年中报显示,公司上半年收入为275.6亿港元,与2015年同期的190亿港元收入相比,业绩大幅上涨了45%。中报说,这是“内地房地产市场在去库存政策支持下,销售量及房价均有理想表现,带动集团在内地销售及收入”。 与此同时,根据长地2015年年报,目前,长地拥有约1360万平方米的可开发土地储备(不包括农地及已完成物业,但包括发展商于合作发展项目的权益),其中约70万平方米、1250万平方米及40万平方米分别位于香港、内地及海外。 长地上述储备土地有91%在内地,且大部分在2005年以前获得。但自2013年以后,“长和系”在内地再没拿过地了。“如果价格合理,公司也想买,”李嘉诚在2014年的公司业绩记者会上说,“但是内地的地价已经被抢得很高。” 他还会回来吗? 长地持有的内地投资物业已经不多了。长地2015年年报显示,该公司目前持有约150万平方米的投资物业。其中,在香港持有约130万平方米,而在内地仅剩20万平方米。 这130万平方米的投资物业是长地旗下四大业务板块之一,其他三大板块分别为发展物业、酒店及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。其中,投资物业占比29%,总估值高达1233.31亿港元,主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位,以估值金额计算,96%的投资物业位于香港。 随着5万平方米左右的上海世纪汇广场的出售,长地目前在内地仅有15万平方米投资物业,相当于21个足球场大小。 李嘉诚非常欣赏《左传》中的这句警句:“居安思危,思则有备,有备无患。”不管李嘉诚近年来陆续抛售内地地产物业基于何种考虑,他从抛售的这些物业中却获利颇丰。 比如,此次出售的世纪汇广场项目交易价格为200亿元人民币,根据长地董事会预计,此次交易,集团将获得未经审核得益约62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。 世纪汇广场项目是长和系在2004年拍下的。项目位于上海浦东新区潍坊路179号,地处上海目前唯一四条地铁线交汇的商业据点。 从2013年8月开始,李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现,到了2014年其更是加快了减持进程。2013年8月,李嘉诚以26亿元出售从1997年入手的广州西城都荟广场项目,该项目位于荔湾区黄沙大道8号,总建筑面积约8.8万平方米,位于地铁1号线及6号线黄沙站上。 尽管西城都荟住宅部分直到2008年楼市处于冰封时才开始出售,但出售价位却高达1.5万元/平方米。到2011年,最后一批住宅的售价已高达2.5万元/平方米,粗略测算,住宅部分为整个项目创收至少达20亿元。 2013年10月,李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心。东方汇经中心建筑面积超过11万平方米。 东方汇经的售价是当初拿地时价格的8倍还多。根据当时和记黄埔的公告,出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4亿港元。 2014年4月,李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(下称“盈科地产”,00432.HK)宣布,以72.01亿元出售北京盈科中心。根据盈科地产当时估计,出售该项目税前盈利26.46亿元。 对于李嘉诚的上述动作,有人说,这是他看空中国房地产的表现,也有人说,这仅仅是他做出的短暂性选择。刘福垣的观点属于后者。“他(李嘉诚)还会回来的。他现在是看哪里好就往哪里走,但这仅是短暂性的。” “应该说,(这)是一个生意人非常理性的做法,即哪里盈利水平高,资金就会流向哪里。”易居研究院智库中心研究总监严跃进与刘福垣持有同样的观点。他向1℃记者表示,“从这个角度看,可以理解为李嘉诚在全球资产配置方面有其独到的和前瞻的眼光。” 严跃进分析说,以李嘉诚投资的思路,他若认定部分物业价格高估,即会采取抛售的做法来回笼资金,进而增加对其他投资机会的把握。 李嘉诚卖掉的上述4个物业给他带来了369.7亿元的现金流。 纵观李嘉诚几十年的商海历史,人们很容易发现,他时刻都在保证手中有充足的现金流。有人曾提问李嘉诚“成功的关键是什么?”他的回答只有两个字:“保守”。 如果,以“保守”来看待李嘉诚家族在中国内地一些商业举措的话,无论是项目正常销售还是抛售,都获利颇丰。那么他在英国的投资呢?能用“保守”、稳健来形容吗?
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